Если наниматель съезжает раньше срока

Что делать, если хозяева выгоняют со съемной квартиры раньше срока

Если наниматель съезжает раньше срока

  • страница
  • Жизнь в Москве
  • Недвижимость
  • Аренда

Юлия Анташева | 25.08.2009

Хозяин арендованной квартиры вдруг предложил вам собрать и поскорее освободить квартиру, хотя договоренность об аренде квартиры была на больший срок? В каких случаях хозяин не может выгнать со съемной квартиры раньше оговоренного периода времени?

Все зависит от наличия договора аренды (найма) либо его отсутствия. Если договор найма (аренды) есть и составлен правильно, он станет вашим оружием в споре о сроках аренды квартиры.

Права нанимателя жилого помещения:

  • жить в арендуемом помещении;
  • подать в суд в случае невыполнения договора хозяином квартиры.

Обязанности хозяина арендуемой квартиры (ст.676 ГК РФ):

  • передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
  • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Договора нет↑

Есть договор аренды жилого помещения не был подписан, и расписку о внесенной арендной плате вы с хозяина квартиры не брали, увы, останется только съехать. Без договора найма вас могут выгнать просто из-за сменившихся планов или потому что вы залили цветок в занимаемой квартире.

В этом случае добиться от суда решение о вашем проживании на срок, который оговаривался при вселении в квартиру, будет затруднительно.

Подтвердить документально факт аренды жилья и ее сроков нечем, кроме как предоставить побольше свидетелей, которые видели, как вы передавали хозяину арендную плату и договаривались об условиях проживания.

Вы не подписывали договор аренды (найма), но брали расписку с хозяина квартиры об оплате аренды? В этом случае можете попробовать доказать через суд факт аренды жилья. Процесс будет сложен, т.к. договора, в котором бы были прописаны сроки аренды жилья, у вас все равно нет.

Процесс в суде пойдет легче, т.к. есть документы, подтверждающие оплату аренды. И не забудьте пригласить в суд свидетелей.

Вас выгнали, но деньги уплачены вперед? Требуйте возврата суммы за вычетом дней проживания через суд.

Вне зависимости от наличия договора найма вас выгоняют вскоре после вселения по требованию совладельцев квартиры, не дававших согласия на сделку? Это могут быть мошенники. Если же просто хозяин – растяпа, требуйте возвращения средств, в т.ч. через суд.

Маленькая месть – сообщите в налоговую инспекцию о незадекларированых доходах:

  • Если договор не заключался, и расписку вы не брали – инспекция доставит хозяину несколько  неприятных минут, но сильно прижать не сможет – нет доказательств.
  • Договора нет, но вы брали расписки об оплате аренды. В этом случае налоговики доставят бывшему арендодателю куда больше проблем. Ему придется доказывать, что он не имеет к этому отношения, и, если не докажет, – заплатить штраф.
  • Если хозяин не регистрировал заключенный договор аренды «где надо», то ему грозит штраф в размере 20% (ст.122 НК РФ) от общей полученной суммы за аренду.

Договор есть↑

Договор найма жилого помещения подписан, но хозяин квартиры безосновательно вас выгоняет из съемной квартиры? Если договор с вашей стороны не нарушен, то живите спокойно в квартире. Раньше срока, указанного в договоре, хозяин выгнать вас не имеет права. Попытка вас выселить – нарушение договора аренды.

Если хозяин арендованной квартиры грозит судом и прочими карами, например милицией, смело идите в суд. Судья будет на вашей стороне, если только арендодателю не удастся доказать, что договор найма нарушен именно вами.

Имейте в виду, если срок договора найма подходит к концу – арендодатель должен вас предупредить об отказе продлить его за три месяца.

Если ни вы, ни хозяин не позаботились о продлении договора и срок его действия вот-вот закончится, возникает спорная ситуация ибо, если хозяин квартиры не предупредил о своих намерениях, как должен был, с юридической точки зрения договор считается продленным (ГК РФ, стр. 684).

В суд!↑

Выселение нанимателей при расторжении договора аренды производится в судебном порядке. Без решения суда ни арендодатель, ни милиция не вправе выселить нанимателя квартиры и вынести из нее его вещи.

В соответствии со ст.687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования квартирантом или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению, либо систематического нарушения ими прав и интересов соседей.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока арендатор жилья не примет всех необходимых мер, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Ссылки

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/rent/o_4856

Арендодатель выгоняет из квартиры арендатора

Если наниматель съезжает раньше срока

ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит права арендатору или арендодателю при съеме квартиры: профессионально и в срок. Звоните юристу АБ «Кацайлиди и партнеры» прямо сейчас!!!

За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде?

   Если вы задумались сменить снимаемую квартиру или обзавелись своей жилплощадью, необходимо составить алгоритм расставания с нынешним жильем. Очень важно учесть все сроки, чтоб не возникло непредвиденных расходов или неприятных ситуаций.

   Одним из важных сроков – срок предупреждения арендодателя (наймодателя) о съезде. По общему правилу, согласно ст.687 ГК РФ, нужно предупредить хозяина квартиры за три месяца.

  • Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
  • Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.

ПОЛЕЗНО: читайте также инструкцию по съему квартиры по ссылке

Что делать, если арендодатель выгоняет из квартиры?

   Что делать, если срок договора найма жилья еще не истек, а наймодатель попросил освободить квартиру? 

   В первую очередь разберем, есть ли основания. Согласно Гражданскому кодексу РФ. Наймодатель в судебном порядке может расторгнуть договор в случае, если наниматель:

  1. более двух раз нарушил сроки внесения оплаты снимаемого жилья
  2. своими действиями или бездействиями причиняет портит жилое помещение или разрушает его
  3. иные основания расторжения могут быть установлены сторонами в договоре

   Если вы не нарушали данных условий, то оснований о выселении вас из съемного жилья нет.

   Также договор может содержать условие о расторжении договора по инициативе наймодателя с предупреждением нанимателя в установленный срок (например, за 2 месяца).

В случае если наймодатель пользуется данным условием и сроки соответствуют установленным в договоре, то у нанимателя есть право проживать в снимаемом жилье до истечения указанного срока.

Наймодатель не имеет права требовать оплаты дней, сверх срока фактического проживания.

   Без решения суда наймодатель не вправе выселить нанимателя квартиры, поменять замки, удерживать вещи.

   Не редки случаи, когда собственник жилья – собирается продать квартиру, в которой проживают наниматели- и требует съехать раньше для передачи квартиры новым собственникам. В таком случае, если наймодатель не уведомил нанимателя в установленный договором срок, то он не может требовать покинуть квартиру.

Действующее законодательство закрепляет, что переход права собственности на квартиру не является самостоятельным основанием для расторжения договора найма.

В таком случае стороной наймодетелем по договору становится новый собственник и на него распространяются все условия договора, в том числе об уведомлении о расторжении договора в установленный срок.

Сколько времени дается на выселение из съемной квартиры?

   Действующим законодательством не установлен срок, в течение которого квартиросъёмщик должен съехать.  Стороны сами договариваются и устанавливают этот срок в договоре найма.  В этот срок должно быть включено время на поиск нового жилья, сбор вещей, фактический выезд. 

   Днем выселения нанимателя при этом будет считаться день, когда он передал квартиру и ключи от нее наймодателю. Даже если наниматель вывез имущество раньше оговоренной даты- передать квартиру раньше можно только  с согласия наймодателя. В случае если наймодатель не согласен- придется произвести оплату по день фактической передачи жилья.

   Рекомендуем согласовывать время на выселение при заключении договора найма жилого помещения с учетом индивидуального учета необходимого времени. 

Неустойка за досрочное расторжение договора аренды квартиры

   Неустойка за досрочное расторжение договора часто включается по требованию Арендодателя (наймодателя) и может именоваться – неустойкой, штрафом и др.  Чаще всего применяется в виде твердой фиксированной суммы или процентной части обеспечительного платежа (залога).

   Нельзя относиться к данному условию легкомысленно.  Далеко не всегда суды признают данное положение не соответствующим закону.  Принцип свободы договора позволяет сторонам включать в договор в том числе и неустойки, штрафы и другие  меры ответственности за нарушение условий договора.

Права квартиросъемщика без договора аренды

   Закон говорит нам что сделки по найму жилых помещений должны производиться в простой письменной форме. Бывает так что фактически арендаторы заехали и проживают в помещении, а договор стороны так и не подписали.

   Какими же правами обладают квартиросъёмщики?  Теми же, что и по заключенному договору в письменном виде, а именно- проживать в помещении в установленный период времени, пользоваться коммунальными услугами и, соответственно, вносить за это плату. Но. Очень важное, но!  Без письменного договора найма жилья- обе стороны отношений не защищены от всевозможных возникающих рисков.  

   К рискам арендатора можно отнести и досрочное выселение, и требование об повторной  оплате за проживание и отнесение расходов на ремонт жилого помещения или находящегося в нем имущества.

  Чтоб минимизировать риски рекомендуем заключать договор найма помещения в письменном виде и каждые перевод денежных средств обязательно фиксировать в письменном виде- распиской о получении или полным названием в назначении платежа при безналичных переводах.

Порча имущества в съемной квартире

   Вместе с жилым помещением- наймодатель принимает и все имущество, находящееся в данном помещении. Рекомендуем обязательно закрепить перечень имущества и его состояние в акте приема-передачи.

Не бойтесь указывать сколы, трещины и иные недостатки, в противном случае при расторжении договора- устранение данных недостатков могут удержать с залога или потребовать возместить.

  Правильно оформленный перечень имущества и его состояния – смогут минимизировать данные риски.

   Целесообразно при заключении договора распределить какие риски при порче имущества несет каждая из сторон, в какие сроки последуют ее устранение и, самое главное, за чей счет.

   В случае если действия арендатора привели к порче имущества- например сломалась кровать или дверца шкафа, то ответственность за данные действия возлагается на квартиросъемщика. Во избежание спорной ситуации – необходимо сообщить о случившейся поломке арендодателю.

Возможно, ситуацию удастся решить мирным путем.

В случае если Вам кажется, что арендодатель завышает цену испорченного имущества, находите меры ремонта предлагаемые собственников нецелесообразными и не разумными- можно решить вопрос взыскания   возмещения порчи имущества в судебном порядке.

   В случае если договор найма помещения не заключался, доказать порчу имущества значительно сложнее, так как нет документов, подтверждающих передачу данного имущества. В случае если при выезде с квартиры- арендодатель предъявляет вам к возмещению стоимость испорченного имущества- самым верным решением будет предложить данное взыскание в судебном порядке.

   Арендодатель не имеет право удерживать ваше имущество либо денежные средства как возмещение порчи имущества либо обеспечение такого возмещения.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат поможет составить иск в суд профессионально и в срок

Как вернуть деньги за аренду квартиры?

   Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.

   Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр.

, то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и  сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.

   Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.

   В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.

Помощь адвоката по защите квартиросъемщика в Екатеринбурге

   Мы осуществляем помощь квартиросъёмщикам на любой стадии от заключения договора найма нежилого помещения до представительства в судебных спорах.

   Наш адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» в г. Екатеринбург окажет консультации любой сложности, поможет в минимизации рисков при найме жилья, проверит предстоящую сделку на прозрачность, поможет составить договор  с наиболее выгодными для вас условиями.

Отзыв о работе нашего адвоката

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/arendodatel-vygonjaet-iz-kvartiry-arendatora/

Арендатор выехал досрочно

Если наниматель съезжает раньше срока

“Практическая бухгалтерия”, 2005, N 9

Если вы снимаете офис или склад, то эта статья для вас. Мы расскажем, как в спорной ситуации досрочно расторгнуть договор или, наоборот, продлить его.

Чаще всего договор аренды помещения заключают на определенный срок. Но будущее запланировать нельзя. Поэтому на деле фирма либо хочет работать в съемном помещении и после того, как договор закончился, либо стремится выехать до срока.

Если обе стороны согласны расторгнуть соглашение, то проблем не возникнет – это можно сделать в любой момент (п. 1 ст. 450 ГК РФ). То же самое касается и продления договора. Но обычно желания арендатора и арендодателя не совпадают.

Важное условие

Допустим, вы заключили договор аренды офиса на год или два, но решили съехать раньше. Чтобы не пришлось вносить арендную плату до конца действия договора, его нужно расторгнуть официально.

Для этого прежде всего стоит заглянуть в текст самого документа. Там могут быть прописаны условия, при которых отношения прекращаются досрочно во внесудебном порядке.

Например, в соглашении может быть сказано, что оно расторгается по требованию любой из сторон при уведомлении партнера за десять рабочих дней.

Но когда подобные положения в договоре отсутствуют, расторгнуть его в одностороннем порядке без помощи суда нельзя. Причем даже если предупредить арендодателя о своих намерениях заранее.

Пример. Нижегородская фирма сняла под офис четыре нежилых помещения. Договор был заключен на год, но у арендатора изменились обстоятельства, и через несколько месяцев по взаимному согласию сторон он освободил две комнаты. Проблем с уменьшением платы за наем не возникло, поскольку она была установлена в ежемесячном размере за каждое отдельно взятое помещение.

Еще пару месяцев спустя стало понятно, что бизнес убыточен, и нижегородские коммерсанты решили закрыть офис. До окончания договора аренды оставалось еще некоторое время, поэтому фирма направила контрагенту письмо с предложением расторгнуть соглашение. Однако отклика на письмо не последовало. Также без ответа остались и последующие обращения фирмы к владельцу здания.

Бизнесмены посчитали, что сделали достаточно для расторжения договора, и не оплатили последний месяц аренды.

Однако собственник помещения не давал согласия прекратить сотрудничество, и, следовательно, соглашение продолжало действовать.

В результате арендная плата была взыскана с арендатора через суд (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 декабря 2004 г. по делу N А43-1573/2004-2-39).

Но закон строг не только в отношении арендатора. Для собственника помещения предусмотрены точно такие же ограничения. Так что, если в договоре нет условий его досрочного расторжения, выселить вас из офиса до конца срока будет не так просто.

Все в суд

Итак, в соглашении вы не нашли условий его досрочного окончания по вашей (арендатора) инициативе. В этом случае для расторжения договора у вас есть право обратиться в суд.

Но если вы придете к арбитрам и скажете, что у вас “изменились обстоятельства” или “не идет бизнес”, вам ответят отказом. Ведь в момент заключения договора вы и ваш партнер взяли на себя взаимные обязательства, и их необходимо выполнять.

Другое дело, если просьбу о расторжении договора подкрепить вескими аргументами.

В ст. 620 Гражданского кодекса РФ определены случаи, когда арендатор может в судебном порядке требовать прекращения действия соглашения. Причем есть ссылка на них в договоре или нет, не имеет значения. В арбитраж можно обращаться, если:

  • владелец помещения создает препятствия в пользовании помещением;
  • у имущества есть недостатки, которые не были оговорены при заключении договора и не были заранее вам известны;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт, хотя такая обязанность установлена договором аренды;
  • помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Впрочем, право обратиться в суд с просьбой расторгнуть договор и выселить вас из офиса есть и у владельца помещения. Для арбитров убедительными причинами могут быть следующие действия арендатора (ст. 619 ГК РФ):

  • вы пользуетесь имуществом с существенными или неоднократными нарушениями условий договора;
  • ухудшаете состояние имущества;
  • более двух раз подряд не внесли арендную плату;
  • не осуществляете капремонт, хотя по договору обязаны это делать.

Кроме того, как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут, если суд признает, что одна из сторон существенно нарушила его условия (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

К примеру, вы вносите арендную плату регулярно, но в меньшем размере, чем в договоре. Хотя в ст.

619 Гражданского кодекса и не предусмотрен такой случай, служители Фемиды могут признать этот факт существенным и попросить вас освободить офис.

Обратите внимание: ст. ст. 450, 619 и 620 Гражданского кодекса предусмотрены ситуации, когда можно лишь потребовать расторжения договора. Окончательное решение в любом случае принимает суд.

Специальных требований к процедуре расторжения договора аренды нет, поэтому приведем общее правило (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Сторона, обращающаяся в суд, обязана подтвердить, что приняла меры для досудебного урегулирования спора. То есть направила другой стороне предложение расторгнуть договор и получила отказ (либо не получила ответа). Срок ожидания ответа может быть установлен законом, договором или указан в направляемом предложении.

Если срок нигде не определен, то сторона может обращаться в суд через 30 дней после направления предложения.

Свободные отношения

Если срок аренды помещения в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. У такого соглашения есть одна важная особенность.

Каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от дальнейшего сотрудничества. Единственное требование – предупредить партнера о своем отказе.

Сделать это необходимо не менее чем за три месяца до прекращения договора, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Надо иметь в виду, что ваш договор, заключенный на определенный срок, может автоматически стать бессрочным. Это произойдет, если вы продолжите пользоваться помещением после истечения срока договора, а арендодатель не будет возражать. В соответствии с п. 2 ст.

621 Гражданского кодекса в этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок. Следовательно, к нему может быть применено правило “трехмесячного уведомления” (Постановление ФАС Московского округа от 20 мая 2005 г. по делу N КГ-А41/2981-05).

С одной стороны, у вас не будет долгосрочных обязательств перед собственником, и вы в любой момент сможете сменить офис. С другой стороны, постоянно будете находиться под страхом выселения.

Более того, если владелец помещения посчитает, что вы нарушили существенные условия “продленного” договора, то оставить вас на улице он сможет и раньше.

Ждать три месяца для обращения в суд ему не обязательно. В этом случае, если иное не установлено в первоначальном договоре, ему достаточно соблюсти срок в тридцать дней (п.

5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Кстати, некоторые договоры составлены таким образом, что сразу и не поймешь, срочные они или бессрочные. Например, соглашение, в котором указано, что оно действует до начала реконструкции сданного помещения. Казалось бы, условие о сроке в документе присутствует.

Однако судьи считают иначе. Окончание срока может определяться событием, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Иными словами, оно не зависит от воли и действий сторон. А про реконструкцию такого сказать нельзя (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.

N 66).

У вас есть преимущество

Допустим, срок договора аренды уже подходит к концу, но вы хотите продолжить работать в этом помещении. В соответствии с п. 1 ст.

621 Гражданского кодекса при прочих равных условиях у вас есть преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Правда, оно будет действовать только в том случае, если в договоре или законе не указано иное, а свои обязанности вы выполняли исправно (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31 мая 2005 г. по делу N Ф03-А04/05-1/1309).

Если есть желание снимать офис и дальше, об этом надо позаботиться заранее. А именно письменно уведомить о своем намерении арендодателя еще до того, как существующий договор закончится. При этом по соглашению сторон условия нового договора аренды могут отличаться от старых.

Закон предусматривает дополнительные способы защиты интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, вы вправе подать на владельца помещения в суд. Там можно потребовать перевода договора на себя и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор.

Н.Зубкова

Эксперт ПБ

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/17378-arendator-vyexal-dosrochno

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.