Капремонт при покупке квартиры

Содержание

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Капремонт при покупке квартиры

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

540 просмотров

Несмотря на значительное превышение предложения над спросом в сфере продажи недвижимости, найти подходящее по всем параметрам жилье бывает достаточно сложно. И нередко бывает так, что у продавца есть серьезные долги по коммунальным платежам. Станет ли такая проблема причиной для отказа от покупки и в чем особенности покупки подобного жилья – читайте в этой статье.

Переходят ли долги при покупке квартиры

Все зависит от ситуации и заключенного договора купли-продажи. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, и он честно об этом сообщает, можно попробовать договориться о серьезной скидке, превышающей сумму долга. Это выгодно как для продавца, так и для покупателя:

  • Продавец избавляется от долгов и может спокойно потратить вырученные за продажу деньги на покупку нового жилья или любые другие нужды.
  • Покупатель получает квартиру с хорошей скидкой.

Но верно все указанное выше, только при условии, что покупатель готов разбираться с долгами, а продавец их не скрывает.

В противном случае проблемы будут преимущественно у продавца, так как значительная часть долгов по коммунальным платежам связана с владельцем квартиры, а не с самой недвижимостью.

В результате, несмотря на продажу жилья, бывший собственник все равно, рано или поздно будет вынужден заплатить все свои долги, включая сюда штрафы, пени и так далее.

Какие долги переходят при покупке квартиры

При покупке квартиры, исходя из ст.153 ЖК РФ и ст.169 ЖК РФ, покупатель будет обязан заплатить только долг, который накопился по платежам за капитальный ремонт.

Это, безусловно, неприятно, однако сумма таких ежемесячных платежей значительно меньше, чем оплата отопления, водоснабжения, канализации, электричества и так далее.

Все перечисленные коммунальные услуги обязан оплачивать именно тот человек, который допустил долги.

Пример: Предположим, что продавец квартиры не платил за коммунальные услуги принципиально. Накопилась сумма в 100 тысяч рублей, из которых 5 тысяч рублей – это капитальный ремонт. Этот человек продает свою квартиру и надеется, что всю задолженность закроет новый владелец. Но он ошибается.

Исходя из требований законодательства, для каждого нового собственника начисление коммунальных платежей начинается с нуля, за исключением платежей за капремонт.

В результате новый владелец будет обязан оплатить только 5 тысяч долга за этот капремонт, а всю остальную сумму должен будет погашать предыдущий собственник.

Большинство ЖЭКов и управляющих компаний предпочитает игнорировать требования законодательства и требовать оплатить долги от нового владельца.

С их точки зрения, это вполне логично, хотя бы просто потому, что у них нет никаких возможностей разыскивать предыдущего владельца, а судебное разбирательство может растянуться на долгие годы. Новому владельцу, в свою очередь, абсолютно не обязательно платить.

Достаточно указать на то, что он купил квартиру и не обязан отвечать за долги предыдущего собственника. А если управляющая компания будет продолжать давить, то он вообще обратится в суд. Обычно этого бывает достаточно.

Тут все опять же зависит от того, что сказано в договоре. Возможно продавец попросит у покупателя некую сумму авансом с обязательством погасить всю задолженность по коммунальным платежам. В этом случае платит, вроде как, продавец, но деньги ему для этого дает покупатель.

Если же стороны не договорились ни о чем и сам вопрос оплаты коммунальных платежей в договоре купли-продажи не поднимался, то платить будет продавец, вне зависимости от того, хочется ему это или нет.

Долг по капитальному ремонту

Как уже было сказано выше, долг по капитальному ремонту оплачивает новый владелец. Это единственный тип долгов, который привязан непосредственно к квартире, а не к ее владельцу. Так что, при покупке жилья все равно желательно уточнять наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Хотя бы для того, чтобы определить, какую сумму придется заплатить.

Как проверить квартиру при покупке на долги

Существует несколько основных способов проверить на долги квартиру еще до заключения договора купли-продажи. Рассмотрим детальнее каждый из них.

Справка о задолженности

Самый простой, а потому и самый востребованный способ – запросить справку о задолженности в управляющей компании или ЖЭКе. Рекомендуется требовать такой документ от продавца недвижимости. Даже если он откажется, это уже будет косвенно свидетельствовать о возможных проблемах.

В теории можно попробовать лично обратиться в управляющую компанию или ЖЭК, упирая на то, что покупатель будет приобретать это жилье и должен знать обо всех возможных проблемах. Могут отказать, а могут и пойти на встречу. Предугадать заранее, что именно скажут в ЖЭКе практически невозможно.

Также во многих городах действуют специальные информационные онлайн-сервисы. На этих порталах информация о задолженности по коммунальным платежам выставляется в открытом доступе. Как вариант, можно поискать те же данные на сайте управляющей компании или даже запросить в электронном виде.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки жилья с долгами по ЖКХ практически ничем не отличатся от приобретения обычной недвижимости.

Последовательность действий

Порядок действий для покупки квартиры с долгами по ЖКХ:

  1. Поиск квартиры. Если нужно именно жилье с долгами (например, чтобы договориться о скидке), нужно искать именно такую информацию, но на практике, об этом сообщают в объявлениях крайне редко.
  2. Переговоры с продавцом. Если продавец заранее сообщает о долгах, этот момент рекомендуется обсудить отдельно. Желательно, сразу договориться о том, как долги будут отражены в договоре купли продажи. Если о них не упоминали или прямо сказано, что долг остается на предыдущем владельце, то платить будет продавец. А вот если в договоре сказано, что погасить всю задолженность должен будет покупатель, то тогда платить будет уже он. Но, разумеется, квартира при таких условиях будет продаваться со скидкой.
  3. Запросить документы на жилье. Сюда обязательно нужно включать справку из управляющей компании или ЖЭКа.
  4. Осмотреть квартиру. Это тоже обязательный этап, благодаря которому покупатель может убедиться, что жилье действительно соответствует описанию. Хотя непосредственно к долгам данный пункт относится очень опосредованно. Единственное исключение: если долги за «коммуналку» уже настолько крупные, что продавцу отрезали газоснабжение, воду, свет и так далее. В такой ситуации проблема будет серьезнее, так как придется давить на управляющую компанию или ЖЭК, чтобы все коммуникации подключили после смены владельца. А это достаточно сложно и может растягиваться на длительный срок.
  5. Составить договор купли-продажи. Конкретные условия стороны согласовывают в индивидуальном порядке. Если необходимо, тут нужно будет вписать ранее согласованные пункты о долгах за коммунальные услуги.
  6. Зарегистрировать договор. Его не обязательно заверять у нотариуса, однако регистрировать обязательно.
  7. Оформить право собственности на жилье. Сразу после этого, если не планируется выплачивать долги и, особенно, если какие-то коммуникации отключены, нужно обращаться в управляющую компанию или ЖЭК, требуя начислять вот с такой-то даты все с нуля и вернуть все коммунальные услуги на место.
  8. Подписать актприема-передачи. На основании этого документа и производится фактические выполнение условий договора. Если покупатель не планирует погашать долг, то на этом этапе можно напомнить продавцу, что все предыдущие долги остаются. В то же время, нужно помнить, что новый собственник не обязан никак помогать управляющей компании разыскивать должника.
  9. Потребовать от продавца расписку в получении всей суммы за квартиру. Именно этот документ, вместе с актом приема-передачи и закрывает сделку (обычно акт и расписка подписываются практически одновременно). Расписку пишет только продавец и, обычно, она предоставляется в одном экземпляре. Продавец ее себе не оставляет. Разве что захочет и себе копию.

Документы

Для сделок купли-продажи нужны следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца (от покупателя – это единственный требуемый документ, разве что продавец затребует подтверждение платежеспособности).
  • Выписка из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Имеет свойство устаревать, потому желательно перед сделкой запросить максимально свежую выписку.
  • Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Этот документ как раз указывает на наличие или отсутствие долгов. Не является обязательным, однако при отказе продавца его предоставлять у покупателя сразу же должны возникнуть подозрения.
  • Выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые зарегистрированы в квартире. Очень рекомендуется требовать, что все прописанные еще до завершения сделки выписались. Если взрослых выписать потом можно будет без особых проблем по решению суда, то вот таким же образом выписать несовершеннолетних невозможно.
  • Техпаспорт на квартиру. Сверив реальный внешний вид жилья с планом в техпаспорте можно проверить, не производил ли продавец неузаконенную перепланировку. Это может стать серьезной проблемой.
  • Разрешение на продажу жилья от органов опеки. Актуально только в том случае, если одним из продавцов квартиры (совладельцем) является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие супруга/супруги на продажу жилья. Этот документ актуален в том случае, если продавец состоит в браке. Формально, при некоторых условиях квартира может являться личным имуществом и такое согласие не потребуется, но на практике доказать это намного сложнее, чем предоставить указанное согласие.

В зависимости от условий сделки и других особенностей, от продавца и/или покупателя могут потребоваться дополнительные документы.

Расходы, которые возникают при продаже квартиры, обычно несет продавец, а не покупатель. Однако стороны могут договориться о том, что все затраты делятся в том или ином соотношении между сторонами.

Например, 70% от всех расходов оплачивает продавец, а покупатель – оставшиеся 30%. Или, допустим, все расходы берет на себя покупатель, а продавец взамен делает скидку на жилье в том или ином объеме.

Примерный перечень допустимых расходов, которые могут возникнуть при покупке-продаже квартиры:
Тип расходовСумма затрат
Отчет об оценке жильяОт 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимостиОт 2% стоимости квартиры
Свежая выписка из ЕГРН350 рублей
Новый техпаспортОт 10 тысяч рублей
Нотариальное заверение договораОт 5 тысяч рублей
Нотариальное согласие супруги/супругаОт 1 тысячи рублей
Госпошлина за регистрацию права собственности2000 рублей на каждого нового владельца

Помимо всего перечисленного, логично что покупатель обязан заплатить за саму квартиру. Допускается возможность выплатить часть суммы авансом (обычно порядка 5-10% от общей цены). Также, если стороны договорятся о том, что долги за коммунальные услуги оплачивает покупатель, нужно будет учитывать еще и эти расходы.

Сроки во многом зависят от договаривающихся сторон, необходимости срочно продать или купить квартиру и многих других факторов. Примерный перечень будет выглядеть так:

  • Поиск жилья: от 1 дня до нескольких лет (в среднем, актуальное предложение обычно находится за 1-2 месяца)
  • Переговоры с продавцом: индивидуально, обычно до 1 месяца.
  • Получение и изучение требуемых документов: от 1 недели до 1 месяца.
  • Составление договора купли-продажи: от 1 дня.
  • Регистрация права собственности: от 1 недели.
  • Общение с управляющей компанией или ЖЭКом насчет обнуления долга нового собственника и подключения отрезанных коммуникаций: от 1 дня и до полугода.

В среднем, вся сделка, начиная от поиска продавца и заканчивая общением с управляющей компании, занимает порядка 2-3 месяцев. Бывает больше и меньше, но значительно меньше. В идеальных условиях, справиться можно буквально за 1-2 недели, но в этом должны быть очень сильно заинтересованы все стороны.

Долги по коммунальным платежам при покупке квартиры – это, безусловно, проблема, однако далеко не самая серьезная и крупная. Существует еще огромное количество рисков и спорных ситуаций, разобраться в которых самостоятельно практически невозможно. Опытные юристы на бесплатной консультации расскажут об основных подобных ситуациях. Они же могут сопровождать всю сделку, тем самым исключая практически все проблемы и риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-ili-po-kapitalnomu-remontu/

Как правильно: Покупать квартиру под капремонт

Капремонт при покупке квартиры

Покупка квартиры под реконструкцию и капремонт — увлекательный проект, возможность сделать необычное жилье в уникальной локации. Но нужно быть готовым, что покупка убитой «вторички» может обернуться проблемами. Какими именно и как их избежать?

Изучите район
Начните с информации из открытых источников. Здесь общих правил нет, все средства хороши: от измерения на «гуглокартах» расстояний до интересующих вас объектов (школы, торговые зоны, остановки транспорта) до мониторинга новостей в группах жителей жилого комплекса / района в соцсетях.

Если на территории намечается новое строительство или реновация, внимательно изучите градостроительную документацию. Как минимум — информацию о публичных слушаниях и местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

Эти документы есть (по крайней мере, должны быть) на официальных сайтах муниципальных образований.

Так вы снизите риск в обозримом будущем получить вместо деревьев за окнами частокол высокоэтажной застройки или торговый центр.

Артем Мелузов

Вам уже известен адрес дома? Посмотрите информацию о нем на официальных сайтах региональных операторов капремонта. Узнаете год постройки здания и какие виды работ по ремонту общего имущества (фасады, лифты, кровля, стояки отопления и водоснабжения) запланированы на ближайшее время.

Артем МелузовПриезжайте на просмотр заранееПройдитесь по дому, оцените подъезд, состояние лифтов, шумы и запахи на площадке. Сделать это можно и после осмотра квартиры, но лучше все же до него.

Возможно, увиденное отобьет все ваше желание поселиться именно здесь.На что же прежде всего обратить внимание?

Места общего пользования. Зашли в подъезд — обязательно принюхайтесь.

Ветхий и неблагополучный дом выдают запахи плесени, подвальных испарений, застарелые ароматы быта.

Соседи.Получить о них представление стоит даже раньше, чем познакомиться с владельцами / продавцами квартиры. Ведь хозяева съедут, а соседи останутся. Поэтому перед осмотром жилья пройдитесь по лестнице вверх или вниз — оцените состояние лестничных площадок и дверей.

А после, если вы остановили свой выбор на этой квартире, постарайтесь познакомиться с соседями лично, расспросить их об обстановке в доме. Ведь может оказаться, что одна неблагополучная коммуналка или жилец со сложным характером устраивают невыносимую жизнь всему подъезду.

Возможность перепланировки. Почти все, кто планирует масштабный ремонт в купленной квартире, хотят сделать пространство максимально удобным. Чаще всего речь идет о расширении кухни, переносе и установке дополнительного санузла. Но не везде задуманное можно осуществить.

Хотя единого регламента перепланировок в России нет, некоторые изменения не разрешат нигде. Например:

  • устройство санузлов над кухнями и жилыми комнатами;
  • размещение кухонь над жилыми комнатами или расширение за счет жилых комнат.

Масштабные перепланировки возможны только на первых этажах или первых нежилых — над магазинами и офисами.

ПО ТЕМЕ…
Перепланировка квартиры: Что можно, а что нельзя

Конструктивный тип дома. Кирпичные стены и железобетонные перекрытия — это всегда хорошо. Перекрытия по деревянным и металлическим балкам (в основном это довоенные и дореволюционные дома), а также стены из любого материала, если это не керамический кирпич — повод для будущей технической экспертизы.

ОСНОВА РЕМОНТА

Где получить информацию о технических характеристиках квартиры?
В техническом паспорте объекта, кадастровом паспорте или любом подобном архивном документе, если он есть у хозяев, можно найти сведения о конструктивном типе дома, материале стен и перекрытий, степени износа, а также наличии / отсутствии перепланировок.

Если хозяева не имеют привычки хранить устаревшие документы, — не страшно. Нужно заказать в Росреестре выписку

«Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Там все обозначенные сведения тоже есть.

+ Дореволюционные дома, пожалуй, самые интересные для реконструкции. Слой за слоем снимая со стен старые обои и добираясь до старинных газет, которыми оклеивали стены, можно «читать» историю.

А найденные при ремонте артефакты (например, клейменые кирпичи) — сделать предметом интерьера.

Слабое место таких домов — перекрытия по деревянным или металлическим балкам. Самая затратная составляющая ремонта — полы.

Вне зависимости от того,

«живые» балки или нет, вам придется выгребать залежи мусора в межбалочном пространстве (как на предыдущем фото), очищать старые стены до кирпича — от наслоений обоев, газет, краски и штукатурки. Увы, только так можно избавиться от грибка, плесени и характерных запахов старого жилья.

Анна Калинина

Еще одна типичная зона риска старого фонда — коммунальное расселение. Собственники в коммуналках традиционно меняются чаще, чем в отдельных квартирах. И шанс, что вместо приветливых бабушек вашими новыми соседями станут лица с низкой социальной ответственностью — довольно высокий.

Сталинский дом
В таких домах современные дизайнеры реализовали множество интересных проектов. Но кондиция и степень сохранности домов везде разная.

Если наружные стены из керамического кирпича, то квартиру в нем, скорее всего, можно довести до состояния «как новая».

Техническое состояние домов с блочными стенами (как правило, из шлако- или керамзитоблоков) — часто оставляет желать лучшего.

+ Надежные кирпичные стены и в большинстве случаев надежные сборные железобетонные перекрытия. В квартирах высокие потолки, просторные комнаты, но, как правило, небольшие кухни.«парадных» сталинских домов, как правило, располагаются нежилые «встройки» и коммерческие помещения.

Типичное слабое место такого дома — крайне запутанные инженерные сети (встречаются варианты со встроенными в жилой подъезд трансформаторными подстанциями — будьте внимательны, чтобы таковая не оказалась под вашей новой квартирой).

Но если проблемы с водоснабжением решаются заменой общедомовых стояков, то как быть с энергодефицитом, когда на квартиру отпускается 3 кВт без возможности увеличения (такое тоже случается)?

Хрущевка
+ Тоже может быть атмосферным жильем. Причем по сегодняшним меркам квартиры из двух смежных комнат (самые распространенные в хрущевках) не такие уж и тесные. Большинство серийных хрущевок, в особенности кирпичные, ремонтопригодны.

Легальные перепланировки в большинстве случаев невозможны. Но переделывать в «панельках» первых поколений, по сути, нечего. Все планировочные параметры жестко нормированы и регламентированы: высота помещений — 2,5 м, шаг поперечных стен — 3,2 м.

Придется позаботиться о шумоизоляции. Межэтажная обычно приемлемая, межквартирная — часто оставляет желать лучшего: слышно каждое слово соседа за стенкой.

Варианты «сильно так себе» — крайние этажи хрущевок: последний — без лифта, под раскаленной крышей, и первый — с неистребимым запахом подвальных испарений.

О ПРОЕКТЕ С ФОТО…

Houzz тур: Квартира в Первоуральске — подарок маме

Факт:В отличие от регионов, где чиновники рассматривают решения о перепланировках, что называется, в ручном режиме, жителям Москвы, желающим узаконить перепланировку квартиры в типовом доме, можно сказать, повезло.

Для квартир в домах массовых серий разработан официальный каталог, содержащий сотни планировочных решений для типовых «однушек», «двушек» и «трешек». Владельцам таких квартир даже не нужно заказывать, оплачивать и прикладывать к заявлению проект перепланировки.

При подаче заявления они просто могут указать номер приглянувшегося проекта в каталоге.

Проверьте историю жилья
Если в квартире сменилось несколько поколений жильцов, то она точно непростая. Причем каждый прошлый собственник, его наследники, бывшие иждивенцы и кредиторы — источник повышенного риска для новых хозяев. Поэтому, если сама квартира понравилась, а дело движется к сделке, углубляемся в юридическую историю.

Программа-минимум — заказать в Росреестре упомянутую выше выписку из ЕГРН со сведениями об объекте и собственниках, и вместе с ней — выписку из ЕГРН о переходе прав. Последняя содержит данные о правоустанавливающих документах и собственниках начиная с 1998 года.

Если в справке есть «белые пятна» (формулировка «сведения отсутствуют») или квартира неоднократно перепродавалась, придется проводить углубленное расследование (здесь не обойтись без юриста или опытного риелтора, представляющего ваши интересы).

Если с историей квартиры все сложно, есть смысл подумать о титульном страховании.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…

Расскажите о вашем опыте покупки и ремонта. Какой тип жилья выбрали вы и почему?

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/kak-pravilyno-pokupaty-kvartiru-pod-kapremont-stsetivw-vs~138918646

Что делать если купил квартиру с долгом за коммунальные платежи или капитальный ремонт?

Капремонт при покупке квартиры

Правильно составленный договор купли-продажи поможет обезопасить себя Чтобы хоть как-то себя обезопасить и иметь возможность в судебном порядке взыскать с продавца соответствующую сумму, необходимо:

  1. В договоре купли-продажи прописать пункт, обязывающий продавца предоставить квитанции, подтверждающие факт оплаты услуг по капремонту за весь период владения имуществом.
  2. Затребовать квитанции. Даже если продавец предоставит поддельные документы, в суде покупателю будет легче доказать свою правоту.

Купив квартиру с задолженностью за капитальный ремонт, следует знать, как не понести дополнительные расходы после приобретения недвижимости. Имея на руках вышеуказанные документы, можно смело обращаться в суд.

Помимо паспорта продавца и его правоустанавливающих документов на предмет сделки, нужно также проверить, нет ли у него долгов по коммуналке. Для этого нужно затребовать у собственника справку об отсутствии подобных обязательств.

Но даже если он вам представит этот документ, стоит его перепроверить. Для этого просто обратитесь в Управляющую компанию, ЖЭК или ТСЖ. Разъясните, для чего вам нужны подобные сведения. Как правило, получить их не составляет труда и не занимает много времени.

Капитальный ремонт – это разного вида и объема ремонтные работы, которые призваны сохранить дом в допустимом состоянии, а также – это гарантия безопасности и удобства для его жильцов.

Даже Гражданский кодекс уполномочивает жильцов содержать свой дом в допустимом состоянии в статье 210.

Статья 210. Бремя содержания имуществаСобственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Однако на практике не все так просто. После введения обязательных платежей за обязательный капитальный ремонт, многие люди выражают свой протест.

Жильцы новых домов не понимают, куда пойдут их средства, ведь дом только что сдан, а граждане, привыкшие устранять проблемы качественно и за свой счет, также не желают оплачивать чью-либо работу.

Есть отдельная категория граждан, которая прямо говорит: не хочу и не буду оплачивать. Эти люди просто не доверяют своей управляющей компании или ТСЖ, поэтому вовсе не желают выплачивать денежные средства на нужды капитального ремонта.

Тарифы на капитальный ремонт разнятся в зависимости от города, в котором вы проживаете. Самые высокие расценки относятся к жителям столицы, чуть меньше — в областных городах.

Не все средства, сданные на капитальный ремонт, расходуются рационально и граждане совершенно понятным образом хотят уберечь себя от обмана, поэтому отказываются платить по счетам.

Федеральный закон под номером 271, принятый 25 декабря 2012 года обязывает граждан осуществлять платежи за капитальный ремонт ежемесячно в пункте 1 статьи 1.

Как не платить и возможно ли это? Освобождаются от подобных выплат лишь те лица, которые проживают в домах, которые находятся в аварийном состоянии, или же те граждане, которые проживают в доме, территория которого принадлежит муниципалитету.

Кроме того, капитальный ремонт не оплачивают жильцы неприватизированных квартир, так как фактически не являются их хозяевами.

Остальные категории лиц в той или иной степени должны подчиняться воле законодателя и вносить денежные средства по указанным в квитанции нуждам.

Если не платить за капитальный ремонт — что будет? В противном случае, для тех, кто не желает подчиняться и поддерживать проведение будущего капительного ремонта – полагается наказание.

Обязан ли предыдущий собственник оплачивать долги по капремонту

Croese/Depositphotos

Инфо

Этот вопрос часто можно урегулировать мирным путем, показав справку, выданную ТСЖ или УК, которая подтверждает, что счета не были уплачены за период, когда владельцем квартиры был зарегистрирован продавец.

Сознательные граждане осуществляют подобные платежи добровольно, до судебных разбирательств дело не доходит.

Как правильно купить квартиру с долгами Далее следует выяснить, можно ли продать квартиру с долгом за капитальный ремонт.

Он актуален как для недобросовестных продавцов, так и для покупателей, небрежно отнесшихся к проверке всех документов и квитанций. Вопрос однозначен – такая возможность существует, причем долги переходят к новому хозяину квартиры вместе с имуществом.

Добрый день, уважаемые сотрудники Тинькофф-журнала! Столкнулся с ситуацией, которая, думаю, будет интересна многим людям, приобретающим вторичное жилье. Я приобрел квартиру на вторичном рынке, а предыдущий хозяин не совершал платежи по капитальному ремонту от начала их начисления, поэтому там скопилась значительная сумма (около 10 тысяч рублей).

Узнайте к чему: Как защитить машину от угона и повреждений: 12 советов

А так как фактом заключения договора на внесение платежей за капитальный ремонт является первый платеж либо личное подписание, то, возможно, предыдущий владелец не считал себя связанным обязательствами платить.

Является ли начисленный долг моим? Мне нужно просто переоформить его вместе с договором на свое имя? Или у меня есть возможность отказаться от него, подав заявление на оформление нового договора на свое имя, не учитывая предыдущие долги? Буду рад услышать компетентное мнение. Спасибо! Илья Ф.

Важно

Илья, начисленный долг за капремонт является вашим, и у вас нет возможности от него отказаться. По закону долг за капитальный ремонт переходит к следующему собственнику. Это как бы долг, закрепленный за квартирой. См. п. 3 ст.

Если бы у него были долги за электроэнергию, отопление или воду, он бы платил сам. Долги за коммунальные услуги к новым собственникам по умолчанию не переходят, а за капитальный ремонт — переходят.

○ Отношения с управляющей компанией

После завершения сделки купли-продажи и вступления в собственность, вам необходимо посетить Управляющую компанию, чтобы написать заявление о предоставлении коммунальных услуг и открыть свой лицевой счет. Скорее всего, в этот момент вам припомнят долги предыдущего владельца.

Несмотря на то, что по закону, вы не обязаны погашать долги предыдущего хозяина, Управляющая компания может не соглашаться с этим. Они могут настаивать на внесении необходимых платежей, что может быть достаточно неприятно. Чтобы избежать подобных требований, вам нужно написать письменное заявление на прекращение выставления претензий, приложив договор купли-продажи.

Если УК не перестанет настаивать на оплате, вы можете смело обращаться в прокуратуру либо судебные органы, потому что подобные требования являются незаконными. Таким образом, если квартира, которую вы решили купить, окажется с долгами по коммуналке, это не повод отменять сделку.

Следует помнить, что оплачивать коммунальные услуги новый владелец обязан только после прохождения государственной регистрации и получения права собственности. Любые попытки требовать погашения долгов предыдущего хозяина являются неправомерными.

○ Как правильно договориться продавцу и покупателю?

Стороны могут договориться о погашении долга в процессе заключения сделки купли-продажи. Это можно сделать разными вариантами:

  • Договориться о внесении аванса, который будет направлен на оплату коммуналки (данный факт необходимо отразить в договоре аванса, прописав цели использования полученных денег).
  • Уменьшить стоимость квартиры на сумму долга по коммуналке (в этом случае стоит учитывать, что у продавца нет гарантий, что покупатель действительно внесет необходимые платежи).
  • Продавцу погасить долг до заключения договора купли-продажи, предварительно изыскав необходимые средства (например, взять кредит в банке).

Последний способ является наиболее предпочтительным. Потому что объект сделки без долгов не несет никаких рисков ни для одной из сторон.

Источник: https://tbti.ru/kvartira/dolg-za-kapitalnyj-remont-ot-predydushchego-sobstvennika-2.html

Капитальный ремонт в доме и продажа… | Дом | Квартирный вопрос

Капремонт при покупке квартиры

  • В доме начинается капитальный ремонт, вроде как в мае… Может кто-то встречался с такой ситуацией, как продажа квартиры во время капитального ремонта? Могут ли быть желающие купить квартиру в это время или придется ждать окончания ремонта и только тогда выставлять?Квартира в сталинском доме, ЦАО. Ремонт с заменой всех стояков, электрической проводки… Страшно представить, что это будет.Здесь есть профессионалы риэлторы, подскажите пожалуйста, реально ли продать квартиру во время капитального ремонта? Спасибо заранее всем, кто откликнется.
  • я не профессионал – но я бы как раз для себя купила. потому как уж отмучаться и с капитальным ремонтом, и со своим – и лет 20 жить, не ожидая кошмара по разнесению квартиры стадом таджиков с перфоратором. Но это мое личное мнение, как человека, пережившего капремонт в сталинке лет 15 назад. Нет, все живы – просто очень долго, муторно и самое главное в нашем случае – что кучу всего потом несколько лет так и не доделывали – например, дыры в полу около замененных стояков. Разнесли на метр, пока своими силами не закидали цементом – так и жили… батареи ставили плохие, стало только холоднее. Самые ушлые договаривались о том, чтоб ставили побольше, получше – но я подробностей не знаю. Может, сейчас ставят более качественные. В начале 2000-х ставили гармошку, от нее тепла ноль.
  • Конечно реально, почему нет. При чем многим это будет только на руку – совместить ремонт в квартире с капитальным.
  • У меня в доме был капитальный ремонт – так вот, часть жителей дома ОТКАЗАЛИСЬ пускать в свои квартиры кого бы то ни было, т.е. отказались от замены стояков, батарей и окон (потому как ранее все эти девайсы уже были ими заменены, и перспектива раздалбливания отремонтированных с/у и др. им была совсем не привлекательна). Из стояков была сделана “нарезка” – куда пустили рабочих, там они вставили свои трубы, куда не пустили – осталось как есть. То же самое и с батареями и с окнами.У меня кв-ра была без ремонта – я их запустилаКв-ру эту впоследствии продала. Но теперь я абсолютно точно НИКОГДА и НИКОГО не впущу в свою кв-ру – потому что знаю, что делается это всё криво-косо, из самых дешевых и низкокачественных материалов и делается это абсолютно криворукими рабочими, которые НЕ УМЕЮТ делать ту работу, которую им дали выполнять (разумеется очень плохо говорящими на русском языке, либо вобще не понимающие русский язык)
  • Бригады разные бывают. У нас все были русские и молдаване, сделали очень хорошо. Мы, правда, только стояки меняли, от замены батарей отказались. А у тех знакомых, у которых работали не говорящие по-русски товарищи, отзывы такие же, как у вас.
  • бригады разные, согласна. но даже если повезет с рабочими, все материалы – самые дешевые и самые низкокачественные. Особенно окна были ужасные
  • То, что вы описываете – это не капитальный ремонт. В Питере в советские времена очень многие дома в историческом городе ставились на капремонт. В этом случае дом расселялся – жильцам давали либо жилье в новых районах, либо предоставляли маневренную площадь на 2-3 года, что длился этот ремонт.Тоже живу в сталинке. В 2010 году наш дом попал в какую-то волшебную программу. Меняли стояки водоснабжения и отопления, радиаторы (на аналогичные чугунные), в тч и в ванных, крышу, установили стеклопакеты в парадной и сделали в ней ремонт. Ни о каком выселении речь не шла, никаких жутких дыр в полах-потолках не было.
  • у нас тоже все шло без отселения жильцов. Называлось капремонт. Сталинка, САО Москва
  • То что вы описываете, это реконструкция дома. У автора как раз капремонт.
  • В Москве были такие отселения, но давно. Сейчас переселение это называется, из аварийного фонда.
  • Да, называется капитальный ремонт по документам, это точно. Будет замена крыши, стояки все, радиаторы, вся электрика, но не в квартирах. Окна в подъезде будут менять. в квартирах у всех заменены давно самими жильцами)
  • Спасибо огромное! Подняли настроение! Думала, что отложится наша продажа на год) Говорят, что несколько месяцев делают ремонт, а там кто его знает. Спасибо!
  • Спасибо за отзыв) Обнадежили) Честно, и обрадовалась этому ремонту, и огорчилась одновременно. Хотелось летом выставить на продажу. Теперь будем верить, что сможем продать во время кап.ремонта. Читаю вас часто, знаю, что вы опытный риэлтор, значит знаете о таких случаях продаж.
  • По возможности даже раньше выставляйте, что бы не в самом разгаре был.
  • Спасибо! Вы даже не представляете, как подняли мне настроение, обнадежили меня! Думала, что точно придется ждать окончания ремонта…) Продаю квартиру впервые. На вашей практике, а может у знакомых риэлторов, были подобные продажи-покупки? Или просто предполагаете, что квартира во время капитального ремонта может быть интересна покупателю?
  • Были. И у меня, и у других. У вас тем более, ЦАО, наверняка покупатели будут делать ремонт, им это только на руку.
  • Тоже была такая мысль, что такие дорогие квартиры наверняка покупают не на последние деньги, поэтому сразу будут делать хороший ремонт(на свой вкус и даже дорогой-дизайнерский, скорее всего). Читала в Интернете, что квартиры в сталинках многим нравятся из-за хорошего метража и высоких потолков, хорошей звукоизоляции, особенно после капитального ремонта, когда заменены коммуникации.
  • Чем то, что описала я, отличается от того, что описывает автор? Я вижу только замену электрики в МОПах. Капитальный ремонт – это в т.ч. замена межэтажных перекрытий, перекрой 10-тикомнатных квартир в меньшие и т.п.Ну, назвать-то можно как угодно, суть от этого не меняется. Главное – дом автора на время ремонта не расселяется.
  • Аварийные дома – это те, которые уже нет смысла ремонтировать, даже капитально. Так что это – третья тема.
  • ЦАО, Бауманская, однокомнатная квартира. Был капитальный ремонт года 2 назад. Дом стал чистенький, заменили батареи, трубы. В это время у меня жили арендаторы, говорили, что нормально. Когда меняли трубы, то просто нужно было в определенное время быть дома. Мы на выходные тогда договорились, и за день нам все сделали. Знаю, что в нашем подъезде люди продавали квартиру, продали за сколько хотели, факт ремонта не помешал. Возможно, потому что плюсом шли улучшения после кап. ремонта.PS Я сейчас выставила квартиру для аренды, и заметила, что людям, приходившим на просмотры, информация о том, что дом после кап. ремонта очень нравится. Они считают, что в ЦАО все трубы не просто старые, а доисторические и поэтому первым делом смотрят коммуникации. Кап. ремонт им как бальзам на душу.Мне кажется, что можно как потенциальное достоинство подавать информацию о кап. ремонте. Делают быстро, чисто.
  • Замена электрики, всех коммуникаций, крыша, ремонт фасада, подъезд полностью с заменой окон, входная группа. Ну замену межэтажных перекрытий если делают, так это с выселением наверное? У нас перекрытия железобетонные.
  • Да, это правда, трубы очень старые в сталинках. У нас дом 1953 года… Почему-то думала, что все хотят покупать уже после капитального ремонта, когда закончен.
  • у нас быстро делали, я уже не помню точно сколько… Но помню свои ожидания, что ну все…. сейчас ремонт начнется, жильцы начнут жаловаться.. А было нормально, девушка, которая у нас жила, сказала, что ей этот ремонт не мешал, она днем была на работе, все нормально. Помню свое удивление, когда оказалось, что уже ремонт закончен. Видимо я рассчитывала внутренне на долгую эпопею, а они быстренько так управились))
  • У вас денег больше
  • Наглее кидают, от того и денег больше.
  • Сомневаюсь, что получится незаметно… Как же можно незаметно стояки поменять в туалете, которые спрятаны в коробе из гипсокартона и облицовано плиткой?… Никак. Ломать и снова строить придется, ясно. А в ванной менять слив канализации, тоже плитка ломается, потом все по-новой класть. Хорошо, если продадим и люди будут делать свой ремонт, им без разницы, все равно ремонт делать. А мы только год назад делали ремонт)
  • Живу в доме 1956 года, тоже сталинка, ни о каком капремонте речь не идет, то, что я написала выше было сделано по спец. программе, в соседних домах этого нет. Но вообще-то 50-е гп – это нестарые дома, на другой стороне улицы у меня дома 1913 гп, последние перед 1-й мировой войной, без капремонта люди живут. У нас старые – это XiX век и первая половина XXго.
  • Вам провели как раз капремонт дома.
  • Капремонт – это смена перекрытий и перенос несущих стен, у нас этого не было, да и необходимости нет.
  • Смена перекрытий и перенос стен, это РЕКОНСТРУКЦИЯ. А у вас был именно капитальный ремонт.

Источник: https://eva.ru/house-and-hobby/messages-3421234.htm

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

Капремонт при покупке квартиры

Да, может. В данном случае, чтобы избежать дополнительных расходов, покупателю целесообразно перед совершением сделки убедиться в отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги прежним собственником, в частности, взносов на капитальный ремонт. В противном случае он должен будет заплатить долги по взносам на капремонт прежнего владельца недвижимости.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Продавать квартиру сейчас или лучше подождать?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В этом случае можно приобрести квартиру с долгами и погасить их, по сути, за счет собственных средств. Иными словами, продавец недополучит ровно ту сумму, которую он должен коммунальным службам.

Если проводятся подобные сделки. мы рекомендуем получить справку о сумме долга за капитальный ремонт и обязательно указать в договоре купли-продажи, что Вы обязуетесь оплатить часть стоимости квартиры, покрыв долг продавца по капитальному ремонту после проведения государственной регистрации перехода права собственности на Ваше имя.

Таким образом, на сделке Вы вносите деньги в размере стоимости квартиры за вычетом долга по капитальному ремонту.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, перед продажей недвижимости покупатель проверяет отсутствие задолженностей продавца по коммунальным и иным платежам, включая отчисления на капительный ремонт.

В большинстве случаев на дату заключения договора отсутствие обязательств фиксируется отдельным пунктом в самом договоре купли-продажи.

Но нередко случается и так, что после заключения договора и его регистрации в Росреестре «всплывают» просроченные задолженности, в том числе связанные с пересчетом ставок коммунальных платежей и отчислений на капитальный ремонт.

Если Вам после заключения договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее пришли платежи предыдущих периодов, нужно немедленно связаться с продавцом и проинформировать о необходимости их оплатить до подписания акта приема-передачи квартиры.

Если продавец отказывается оплатить эту задолженность, Вы можете проинформировать управляющую компанию, чтобы этот счет она направила надлежащему лицу – прежнему собственнику. Или же можете самостоятельно оплатить задолженность и требовать в дальнейшем ее возмещения продавцом в судебном порядке.

Могу ли я продать торговую площадь при долгах за другие объекты?

Как обменять квартиру, которая находится под арестом?

Отвечает руководитель юридической службы юридической компании LawPro24.ru Дмитрий Руханов:

К сожалению, долг за капитальный ремонт ложится на плечи нового собственника. И возможности отказаться от уплаты долга бывшего владельца нет. Закон говорит о том, что долг за капительный ремонт переходит к следующему собственнику. Считается, что такой долг закреплен не за собственником, а за объектом недвижимости.

Стоит отметить, что в 2016 году Государственная дума рассматривала возможность закрепить долг за капитальный ремонт за предыдущим собственником.

Однако комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству не поддержал предложение, и его отклонили. Так что в настоящий момент долги за капитальный ремонт возлагаются на нового собственника.

Долги же бывшего собственника за электроэнергию, воду и отопление не переходят на нового владельца, в отличие от долгов за капремонт.

Для того чтобы избежать проблем при покупке квартиры, необходимо проверить, насколько добросовестно предыдущий собственник делал все необходимые платежи.

Для этого до заключения договора купли-продажи у продавца необходимо запросить квитанции, подтверждающие факт уплаты им всех взносов на капитальный ремонт в установленном размере. На день продажи за собственником не должно числиться никаких задолженностей.

Кроме того, нужно заказать выписку по лицевому счету продавца. Именно в этой справке отражаются все долги.

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, также рекомендуется прописать в договоре купли-продажи пункт, который обязывает продавца предоставлять квитанции, подтверждающие факт оплаты услуг по капремонту за весь период владения имуществом. И затребовать такие квитанции. В таком случае в суде будет намного легче доказывать свою правоту.

В случае если квартира уже продана и новый владелец получил право собственности, есть небольшой шанс взыскать с продавца деньги через суд. Но придется доказывать, что Вас обманули и, например, при оформлении сделки были предоставлены поддельные квитанции на оплату долга.

Но все же новому собственнику в любом случае придется погасить долги, как того требует закон, а уже потом пытаться их компенсировать через суд. К сожалению, шансы на то, что судебный процесс завершится для Вас успешно, крайне малы.

Впрочем, если выполнить вышеуказанные рекомендации, он все же есть.

Покупка квартиры с обременением

Нужно ли платить за капитальный ремонт?

Отвечает директор ГК «Аметист» Андрей Толочко:

Собственник может продать квартиру с долгом по капремонту. В соответствии с ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса, долг будет обязан выплатить новый владелец.

При совершении сделки купли-продажи квартиры покупатель может запросить в расчетно-информационном центре (РИЦ) информацию о задолженности предыдущего собственника по оплате жилищно-коммунальных услуг и по оплате за капитальный ремонт. Долги за ЖКУ должен погасить предыдущий владелец. Это бремя не ложится на плечи нового собственника.

Однако долги по капитальному ремонту по закону закрепляются за квартирой. И от уплаты задолженности новому владельцу жилья, к сожалению, не освободиться даже в судебном порядке. Покупатель может договориться с продавцом о дополнительной скидке на квартиру в размере долга капремонта.

Мы советуем покупателям недвижимости заранее тщательно проверять все документы на квартиру, в том числе и платежные истории собственников, чтобы не попасть в такие ситуации и не брать на свои плечи долги предыдущих владельцев.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли вернуть взносы на капремонт, уплаченные по старым платежкам?

Входит ли капитальный ремонт в число коммунальных услуг?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodavat_kvartiru_s_dolgom_po_kapremontu/7035

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.