Можно ли купить комнату в квартире

Содержание

Как купить комнату

Можно ли купить комнату в квартире

Africa Studio/Fotolia

Чаще всего покупателями комнат в квартирах коммунального заселения в Москве становятся приехавшие в столицу люди, которым необходимо иметь плацдарм именно здесь, а также те семьи, которые вынуждены разъехаться, но не имеют возможности купить отдельную квартиру. Например, у семьи есть в собственности недорогая двухкомнатная квартира, и разменять ее можно только на однокомнатную и комнату.

Раньше, в середине и конце 90-х, довольно часто выкупали несколько комнат и объединяли их.

Чаще всего эта ситуация встречалась в ЦАО, в коммунальных квартирах с пестрым составом жильцов: например, состоятельный покупатель хотел жить в квартире на Тверской, и тогда ему приходилось выкупать комнаты у каждого жильца заветной коммуналки.

Бывали месяцы, когда такие сделки составляли половину в общей структуре всех сделок с недвижимостью! Но позже, со строительством новых жилых комплексов, спрос переместился туда, и эта тенденция постепенно сошла на нет.

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Соседей ― выбирают

С кем придется иметь дело?

Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире.

А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты.

Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.

Покупка комнаты и квартиры не одно и то же

Сама процедура покупки комнаты отличается от приобретения квартиры. При продаже комнаты необходимо соблюдать те же нормы законодательства, что и при продаже доли. Прежде всего покупателю необходимо удостовериться в том, что комната действительно находится в собственности продавца.

Для этого нужно взглянуть на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, на основе которых возникло это право собственности: договор купли-продажи, дарственную, договор мены и т. д.

Мы рекомендуем работать со специалистом-риелтором: то, что потребует от покупателя больших затрат времени и сил, для риелтора является привычной «средой обитания».

Важный момент, отличающий покупку комнаты от покупки квартиры, — это соблюдение продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что собственники других долей, то есть комнат в этой же квартире, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Для того чтобы соблюсти права этих собственников, продавец комнаты должен им направить специальное извещение. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении.

Данное извещение — документ, в котором указана цена и условия, на которых продается комната; соответственно, владельцы других комнат в этой коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях.

Важно, чтобы в извещениях, направленных собственникам, цена и условия были одинаковыми. Если же в течение 30 дней никто из них не отреагировал на извещение, то это приравнивается к отказу от покупки, и тогда комнату можно продавать сторонним покупателям.

Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Договор и оплата

Далее процедура ничем не отличается от покупки квартиры. Покупатель и продавец подписывают договор купли–продажи комнаты в квартире коммунального заселения; выбранным способом производится расчет.

Чаще всего это происходит через банковскую ячейку, но можно воспользоваться и аккредитивом, и безналичным платежом. Документы отправляются в Росреестр, и, когда право собственности переходит к покупателю, продавец забирает деньги.

После всех этих процедур новый собственник может обустраиваться в комнате.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_komnatu/6182

Покупка комнаты или доли в квартире: особенности сделки, советы и рекомендации

Можно ли купить комнату в квартире

Комната в квартире — это один из самых дешевых способов обзавестись жилой недвижимостью. Но при этом покупатель должен четко осознавать зачем ему становиться еще одним совладельцем недвижимости и какие риски при этом есть.

Общие понятия

В первую очередь стоит разделять такие понятия, как доля и комната. В коммунальных квартирах вполне можно купить комнату и по документами вы сможете распоряжаться ей точно также, как квартирой. Отличия будут только в наличии общих удобств, в виде кухни, санузла и т.д. А вот доля в квартире или комнате имеет свои особенности.

Если вы владеете 1/3 в квартире — это не значит, что вы вправе очертить себе соразмерную жилплощадь и делать на ней все, что вам захочется. Доля в квартире дает право проживать в ней и пользоваться всей площадью, хотя и не всегда. Даже если у вас всего 1/25 доли от квартиры, вы имеет ровно столько же прав, сколько и тот человек, который имеет 1/5 той же квартиры.

В реальности, суд вполне может вынести решение о проживании тех или иных собственников на жилплощади в противоречии с имеющимися долями. К примеру, одинокому мужчине могут отказаться в праве проживать на своей 1/3 доли, если у него есть другая жилая недвижимость. А вот маму с тремя детьми вполне могут оставить проживать в квартире при наличии у нее только 1/20 доли.

Важно отметить, что в судебном порядке или при подписании добровольного договора, можно выделить свои доли в квартире в натуральном выражении. Например, поделить трехкомнатную квартиру между тремя собственниками и пользоваться только «своим» помещением. Но при продаже подобной комнаты, опять же, необходимо уведомлять об этом других собственников.

Кто и зачем покупает комнаты и доли?

Жизненные ситуации довольно часто приводят к дроблению квартир на доли. Во-первых, каждый супруг, при покупке квартиры сразу становится владельцем ½ квартиры. При разводе, один из супругов вправе продать свою долю кому хочет, если второй не смог выкупить долю в рамках закона. А дальше эта половина опят же может быть продана нескольким собственникам и так далее.

Зачастую, обиженные супруги специально продают свои доли не добропорядочным гражданам, чтобы насолить.

Часто продать долю в своей квартире вынуждает тяжелая финансовая ситуация, дележка жилплощади с родственниками и многое другое. Но кто покупает доли?

Опять же, доли в квартире чаще всего покупают не от хорошей жизни. При «разъезде» с детьми, многие родители идут на уступки и продав свою квартиру, отправляются жить в «квартиру с соседями». Как правило, такие покупатели ищут комнаты в квартире, которые оформлены в натуральном выражении.

Для приезжих покупка части квартиры становится недорогим способом получить прописку. Многие покупают часть квартиры, получают прописку и пользуются купленной недвижимостью в соответствии с законом.

Но есть и такие случаи, когда квартира или даже комната дробится на сотни частей, которые продаются исключительно ради прописки.

Так называемые «резиновые квартиры» впоследствии становятся настоящей головной болью тех, кто хочет распоряжаться своей долей по закону.

Доля в квартире вполне может заинтересовать инвестора, так как продается она дешевле рыночной стоимости. 1/3 квартиры продается не за 1/3 стоимости всей квартиры, а на процентов 20-40 дешевле.

Инвестор вполне может договориться со всеми собственниками, которые не смогли найти общего решения, провести хоумстейджинг и продать более выгодно.

Впрочем, сами собственники также понимают, что выкупить оставшиеся доли им будет выгоднее, поэтому переговоры часто идут долго и напряженно.

Существуют и совсем «черные» методы на рынке. Недобросовестные риелторы обманом или другими способами получают в свое распоряжение хотя бы небольшую долю в квартире, а затем начинают устраивать своим соседям «тяжелую жизнь» — шумят, дымят, мусорят, грубят и проводят в дом сомнительных людей.

Обычно «профессиональными соседями» становится мама с детьми, так как по закону их невозможно выселить. А они хорошо знают законы и профессионально выживают соседей, чтобы те продали им свою долю по минимальной цене.

Как бороться с такими «профессиональными соседями», мы обязательно расскажем в будущих статьях.

Права собственника доли в жилом помещении

Доля в квартире с юридической точки зрения ничем не отличается от права собственности всей квартирой, поэтому ее можно:

  • продать;
  • завещать;
  • подарить,
  • передать в ренту;
  • закладывать;
  • регистрировать неограниченное число лиц;
  • сдавать по соглашению безвозмездного пользования либо найма.

Обязательства собственника:

  • Конечно, вместе с правами, у собственника доли есть и обязанности: налоги;
  • коммунальные услуги;
  • расходы на ремонт и содержание недвижимости.

Важно отметить, что все расходы зависят от доли в квартире, то есть при большей доли, собственник платит больше налоги, коммунальные платежи у него будут больше, а расходы на ремонт и содержание жилья у него будут большими.

Как продать долю в квартире

Процедура продажи доли в квартире сейчас считается одним из самых сложных видов сделок с недвижимостью. С точки зрения закона, права собственника, продающего долю, никак не ущемляются, но вот права других собственников защищаются.

Во-первых, при продаже доли в жилой недвижимости продавец обязан уведомить всех других собственников о том, какую долю он продает и по какой цене. Уведомить можно с помощью заказного письма или через нотариуса. При этом, по закону, уведомить надо именно всех собственников, иначе впоследствии они могут подать в суд и отсудить проданную вами часть недвижимости.

На этой стадии возникают основные сложности, ведь зачастую владельцев доли просто сложно найти. Кто-то переехал в другой город, но так и не продал часть квартиры, кто-то не общается со своими бывшими родственниками, но при этом еще владеет частью имущества и т.д.

Порядок действий таков:

  • собственник уведомляет других владельцев о желании продать свою часть недвижимости. В тексте самого уведомления указываются условия продажи и цена. Впоследствии, собственник не может продать недвижимость дешевле, чем указано в уведомлении, иначе другие собственники вернут все через суд. У совладельцев есть три месяца на то, чтобы защищать свои права через суд, если их не уведомили о продаже доли ли в уведомлении указали завышенную цену;
  • Если несколько собственников хотят приобрести продаваемую недвижимость, то купить ее сможет тот, кто предложит лучшую цену;
  • Если собственники ответили отказом или просто проигнорировали уведомление в течение 30 дней, то долю можно продавать;
  • Оформлять договор купли-продажи обязательно с заверением у нотариуса.

В законе не указано, сколько уведомлений можно присылать совладельцам. Если после первого уведомления вы так и не смогли продать свою долю, то можно законными методами снизить цену на недвижимость, но перед этим опять же надо выслать новое уведомление всем совладельцам, чтобы впоследствии у них не было повода обратиться в суд.

Новый закон

Чтобы снизить возможности для мошенничества, новый закон о долевой продаже недвижимости требует участия нотариуса в оформлении сделки. Именно на него возлагается функция контроля соблюдения прав всех владельцев недвижимости.

Особое внимание уделяется сделкам с участием несовершеннолетнего собственника.

Список необходимых документов

Чтобы продать долю в квартире, необходимо иметь стандартный набор документов, плюс несколько дополнительных документов:

  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • свидетельство о регистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт из БТИ;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • если такого документа нет, то необходимо приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • договор купли продажи доли в квартире.

Все документы проверяются нотариусом и если он признает правомерность сделки, то осуществляется подписание договора. Затем документы направляются в Росрееестр, где в течение 3-х дней происходит регистрация сделки.

Источник: https://akisha.ru/pokupka-komnaty-ili-doli-v-kvartire-os/

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Можно ли купить комнату в квартире

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть – главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
  2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
  2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
  3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная.

Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно.

При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п.

2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры.

На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд.

Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало.

В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

https://www.youtube.com/watch?v=3vWY_wKKWKw

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи доли в квартире

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет – есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire

Как купить комнату в квартире. Особенности сделки

Можно ли купить комнату в квартире

Приобретение комнаты является оптимальным вариантом, если на покупку отдельной квартиры денег нет, однако имеется сумма, которая, в течение определенного времени все равно будет потрачена на оплату съемного жилья. В данной статье будут рассматриваться преимущества и недостатки покупки комнаты, а также особенности проведения подобных сделок.

Преимущества и недостатки

Комната в квартире является довольно неплохой альтернативой съемному жилью, поскольку у владельца небольшой комнаты есть уверенность, что в любой момент ему не будет предложено искать новое место для проживания.

Ведь постоянные переезды связаны не только с потерей времени и нервным напряжением при поиске квартиры, но также с весьма ощутимыми финансовыми затратами.

Кроме того, в пределах собственных квадратных метров хозяин сам устанавливает правила проживания, и в отличие от арендованной квартиры, нет необходимости подстраиваться под правила, определяемые собственником квартиры для жильцов.

С другой стороны, владельцу небольшой комнаты в квартире постоянно будет нужно общаться со своими соседями. Речь идет не только о решении вопросов, касающихся необходимости периодического ремонта, уборки в помещениях общего пользования, но и о чисто бытовых нюансах.

Например, в соседней комнате проживает любитель громко послушать музыку или ночных посиделок с гостями, неприятные моменты может доставить постоянные просьбы соседе одолжить денег, пр.

Если из съемной квартиры можно быстро съехать при невозможности избежать подобных проблем, то продажа одной комнаты и покупка другой, опять-таки, займет время и нервы. 

Комната или право собственности на долю

Если решение о приобретении комнаты в квартире принято и процесс рассмотрения предложений уже в самом разгаре, стоит помнить о некоторых нюансах, которые отличают сделку по продаже комнаты от сделки купли-продажи квартиры.

Необходимо хорошо различать такие понятия, как право собственности на долю в квартире и право собственности на комнату.

Это разные понятия, и незнание отличий доставило уже немало неприятностей неопытным покупателям.

Суть различий заключается в том, что право собственности на долю никак не определяет местонахождение этой доли, а вот право собственности на комнату как раз указывает границы этого объекта собственности.

Иными словами, если владелец квартиры, который продает комнату, предлагает заключить договор купли-продажи доли, это не обязательно означает, что покупателю представится возможность проживать в той комнате, которая ему была продемонстрирована при продаже. После того, как обязательства по договору выполнены, и новый владелец доли изъявит намерение въехать в эту комнату, жилплощадь  может оказаться занята, а хозяин квартиры предлагает поселиться в соседней комнате, площадь которой несколько меньше.

Поскольку доля собственности никак не определяется, договорные обязательства считаются выполненными – новому жильцу никто не препятствует проживать в квартире, ему, согласно нормам, установленным законодательно, выделена отдельная комната, а также никто не мешает ему регистрироваться по новому адресу.

Приоритетное право покупки

Собираясь купить комнату, будущий владелец недвижимости обязан знать, что существует приоритетное право на приобретение жилплощади. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ и п.6 ст.

42 Жилищного Кодекса РФ это приоритетное право имеют соседи по квартире – собственники комнат или те, кому принадлежит право на долю собственности.

Посторонний может приобрести комнату, выставленную на продажу, только после того, как от покупки этой комнаты откажутся остальные соседи.

Причем, отказ каждого из соседей от приобретения должен быть официально подтвержден, в противном случае соседи могут притвориться, что их «обошли стороной». Договор в судебном порядке будет признан недействительным, и несостоявшегося владельца комнаты попросят освободить помещение на законных основаниях. А вот с возвратом денег могут возникнуть определенные проблемы.

Кроме того, в числе собственников в квартиры могут оказаться недееспособные или дети. Лица, относящиеся к данным категориям, не могут самостоятельно распоряжаться собственностью, поэтому дополнительно необходимо разрешение органов опеки и попечительства, которое могут оформить родители или опекуны.

Кстати, вполне может быть предложена комната, собственниками которой и являются дети, при этом отказ родителей не имеет юридической силы, если нет разрешения соответствующих органов. Таким образом, после получения денег договор признается недействительным со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

Способ обойти приоритетное право

Владелец квартиры может предложить вместо договора купли-продажи подписать договор дарения, что не соответствует положениям статьи 250 ГК РФ. С одной стороны, договор дарения дает основания не обращаться к остальным собственникам за отказом.

Тем более что некоторые из них хотели бы приобрести комнату, но по другой цене, поэтому вместо покупки или подтверждения отказа склонны всячески затягивать ситуацию.

С другой стороны, сделка может быть признана судом притворной (например, по заявлению тех же соседей), что приводит к довольно прогнозируемому результату – договор расторгается и покупатель теряет право на жилплощадь.

Смотрим документы

В ходе переговоров потенциального покупателя с владельцем квартиры, где предлагается комната, вполне естественно прозвучит просьба о предоставлении документов, необходимых для заключения сделки.

Естественно, первым делом потенциальный покупатель должен удостовериться, что квартира и комната в ней действительно принадлежит человеку, с которым ведутся переговоры.

Такими документами являются удостоверение личности (паспорт) и правоустанавливающие документы (право собственности на квартиру),
 а также документы, которые являются основанием для перехода жилья в собственность этого хозяина (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, пр.).

После того, как потенциальный покупатель просмотрел эти документы и они вопросов не вызвали, нужно определить, кто еще является собственником этой квартиры (доли, комнаты).

Для этого необходимо заказать выписку в Росреестре (не только на приобретаемую комнату, но и на всю квартиру), эта выписка может быть заказана через портал Росреестра и предоставлена дистанционно в электронном виде.

В выписке будет не только указаны лица, которые являются собственниками, но также информация о различных обременениях, которые могут оказаться наложенными на квартиру. Если такие обременения имеются, продажа комнаты невозможна, поэтому до того, как потенциальный покупатель убедится в отсутствии проблем, залог вносить не следует.

Дополнительный нюанс

Права владельца комнаты мало отличаются от прав, которые приобретает владелец отдельной квартиры при ее покупке. Однако есть небольшой нюанс, если приобретенная комната сдается в аренду, то для этого необходимо согласие всех остальных собственников (п.2 ст.

288 ГК РФ). Ведь квартирант будет именно с ними «делить» места общего пользования (мыться в ванной, готовить пищу на кухне), а также потенциально способен доставлять различные неудобства, например, ранний уход на работу или позднее возвращение может будить соседей.

Заключение

Учитывая вышесказанное, приобретение комнаты может быть отличным вариантом улучшения жилищных условий. Однако этот вариант подходит преимущественно тем, кто способен находить общий язык с соседями.

Дополнительно можно порекомендовать привлечение для проведения сделки грамотного юриста или опытного риэлтора, который действительно сможет проверить юридическую чистоту предполагаемой операции.

При этом расходы, которые понесет покупатель, являются небольшими относительно той суммы, которую он может потерять в результате мошенничества со стороны продавца.

Источник: https://superrielt.ru/articles/7011/

Коммунальная сделка

Можно ли купить комнату в квартире

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский.

— На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит.

А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Интерпресс/ТАСС

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу.

Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей.

Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить.

Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения.

Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле.

Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении.

Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ae31a149a794771d72d3583

Покупка комнаты в квартире- подводные камни и особенности сделки: Советы +

Можно ли купить комнату в квартире

Как правильно купить комнату в квартире. Бывают ситуации, когда накопления молодой семьи не позволяют купить целую квартиру, как хотелось бы.

При этом уже накопленные средства нужно сохранить, а не растратить на пустяки, поэтому лучше подумать о вложении имеющейся суммы денежных средств в недвижимость.

В таком случае подходящим и экономным вариантом может стать приобретение комнаты в квартире или же в общежитии.

Этим вопросом можно заняться самостоятельно, а можно поручить юристу или риелтору с опытом в этой сфере.

Важно! Перед сделкой нужно изучить особенности и нюансы покупки именно комнаты в квартире, чтобы и проверить документы продавца, и самому правильно составить документы.

Особенности оформления комнаты в собственность

Рассмотрим более подробно вопрос о покупке комнаты, какие могут возникнуть сложности и «подводные камни».

Сделки по покупке комнаты в квартире больше всего пользуются популярностью в крупных городах из-за более низкой цены, и такую покупку могут позволить себе молодые семьи без детей, студенты.

При необходимости комнату можно сдавать для получения дополнительной прибыли. В дальнейшем можно комнату продать и добавив еще денежные средства купить более просторное жилье.

При приобретении комнаты все документы должны быть тщательно проверены, поэтому в дальнейшем не должно быть проблем с продажей комнаты.

С юридической точки зрения комната в квартире может быть, как доля в целой квартире или же оформлена как отдельное помещение. Здесь будет разница и в оформлении сделки купли-продажи.

Уведомление о продаже

Если вы собираетесь покупать комнату в квартире, то вам нужно будет проверить, были ли уведомлены продавцом, то есть собственником комнаты, другие владельцы квартиры о продаже комнаты.

Если продавец не отправил письменное уведомление другим владельцам жилой площади в квартире, то в дальнейшем один из соседей может заявить о преимущественном праве покупке комнаты или доли.

Продавец должен отправить уведомления соседям или другим владельцам жилой площади и получить отказ или согласие на покупку комнаты.

Важно! Если не соблюсти процедуру по уведомлению соседей, то в дальнейшем сделку купли-продажи могут признать недействительной.

Поэтому покупатель должен сам увидеть письменные отказы от других собственников квартиры, и только после этого можно начинать оформлять сделку по купле-продаже.

Достаточно редко, но могут встречаться ситуации, когда в квартире есть и приватизированные комнаты, и комнаты, которые муниципалитет передал для проживания по договору социального найма. То есть владельцем одной из комнат может являться муниципалитет. Уведомление должны получить все собственники жилья, в том числе и муниципальная власть.

Покупатель комнаты не может купить недвижимость по цене дешевле той, которую продавец прописал в уведомлениях для соседей. Все уведомления желательно оформлять через нотариуса.

Если кто-то из соседей согласился купить комнату, выставленную на продажу, то обычному покупателю лучше сразу отказаться от этой покупки и найти другой вариант.

Также важно помнить, что при покупке комнаты новый собственник вместе с комнатой имеет право и на часть общей площади, к ней относится кухня, туалет, ванная, коридор. Точную информацию о размере общей площади квартиры можно получить из документов продавца квартиры.

Бывают ситуации, когда в квартире не выделены доли, в такой ситуации нужно до момента продажи комнаты распределить между владельцами места общего пользования. Информация о цифрах должна быть определена и прописана в соглашении, которое потом нужно заверить у нотариуса.

Важно! Нельзя поселить в комнату, где живут и другие соседи, недееспособного человека, или человека с серьезными заболеваниями, поскольку при этом условия проживания ухудшатся.

Надо сказать, что учитывая маленькую сумму вложений в покупку комнаты, не стоит рассчитывать на получение большой прибыли при ее использовании. Однако вложения в недвижимость, при правильном использовании, в любом случае принесет прибыль.

Анализ рынка недвижимости при покупке комнаты

При покупке комнаты в квартире можно потратить на то, чтобы нанять опытного юриста, который проверит все нюансы по объекту недвижимости, чтобы не возникло проблем и сложностей. Специалист должен полностью взять на себя юридическое сопровождение сделки.

Со стороны покупателя следует определиться, какую комнату он хочет купить, маленькую или большую по более высокой цене.

Дорогую комнату лучше не покупать, если вы планируете в будущем сдавать недвижимость, в среднем ценовом диапазоне, чтобы без сложностей потом продать ее.

Покупка комнаты в кредит

Есть люди с предпринимательской жилкой, и не хотят просто копить на квартиру или комнату.

Сейчас можно оформить кредит на покупку комнаты в квартире, потом сдать ее в найм третьим людям и платить за кредит деньгами, полученными от сдачи в аренду комнаты. Пока кредит не погашен, недвижимость находится под обременением в залоге у банка.

После погашения долга перед банком комнату можно или продать или обменять на квартиру с доплатой. Такая схема может быть применена и на несколько комнат.

Покупать дорогую комнату для перепродажи или сдачи в аренду смысла нет, из-за ее высокой цены спрос на нее будет меньше. Такую более дорогую комнату нужно купить для себя, например, в центре города, рядом с работой.

Подводя итог, можно сказать, что купить комнату для вложения денежных средств выгодно с целью вложения денег в качестве старта для их приумножения.

Проверка документов

Одним из самых главных моментов при покупке комнаты является проверка документов, которые покупателю представляет собственник комнаты.

К необходимым документам относятся:

  • свидетельство о регистрации права собственности на комнату;
  • договор о том, что недвижимость передается в собственность покупателю;
  • соглашение, подписанное нотариусом, о том, что собственники договорились о распределении долей общей собственности;
  • справка из БТИ, где будут прописаны доли квартиры, также и в стоимостном выражении;
  • документы с отказами других собственников от их преимущественного права покупки;
  • справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по оплате за свет, телефонную связь, коммунальные услуги;
  • справка о том, что в квартире и комнате проживают или не проживают несовершеннолетние дети, и какие у них права на собственность. Получить справку можно в органах опеки и попечительства;
  • если собственник состоит в браке, то нужна справка о согласии второго супруга на проведение сделки купли-продажи.

Итоги

Приобретая комнату в квартире, вы приобретаете преимущественное право на покупку остальной жилой площади в квартире. Поэтому важно знать какие права у вас есть по закону, чтобы обезопасить себя и проводимые сделки. Если детально изучить вопрос, какие нужны документы, как правильно все оформить, то можно сделать это самостоятельно и не потратить на это много времени.

Если у вас есть намерение купить комнату в квартире, то нужно это делать, потому что такие вложения в недвижимость в будущем окупаются и приумножаются.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-oformit-pokupku-komnaty-v-kvartire-delaem-vse-pravilno.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.