Оспаривание долей в квартире

Содержание

Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников?

Оспаривание долей в квартире

Наличие права собственности на долю в квартире позволяет распоряжаться ей с соблюдением текущего законодательства. Не все сделки разрешено совершать без согласия других собственников.

Нормативная база

В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.

Совместная собственность, как правило, возникает в результате приобретения супругами квартиры в период зарегистрированного брака. При разводе она подлежит равнозначному разделу либо с учетом обстоятельств, например, выделяется доля больше одному из супругов, с кем остаются малолетние дети.

В долевом имуществе доли собственников имеют строгое значение и выражаются дробями: одна вторая, две трети и т.д. Для чужих людей в случае с квартирой доля определяется, исходя из занимаемой площади комнаты (например, в коммунальной квартире).

Владение долей в квартире не позволяет хозяину полноправно ею распоряжаться. При отчуждении обязательным является соблюдение норм законодательства. Только некоторые действия возможно совершить без согласования с сособственниками. В частности, при продаже доли в квартире потребуется известить других владельцев и предложить им выкупить по преимущественному праву.

Отчуждение доли подлежит обязательному нотариальному заверению. Исключение составляет случай, когда все собственники одновременно продают квартиру по одному договору.

Действующим законодательством собственнику доли в квартире не запрещается совершать следующие действия с ней, не ставя в известность других совладельцев:
  1. Подарить по договору дарения родственнику или любому постороннему лицу.

Сделка дарения является безвозмездной. Потому владелец доли в квартире таким действием не получает никакой выгоды. Чаще всего сделка проводится в пользу близких родственников, например, бабушка дарит свою долю в квартире внучке.

Дарение проводится с нотариальным заверением. Оспорить или отменить его довольно сложно. На это потребуется обращение в суд с предоставлением необходимых доказательств.

Если же выяснится, что дарением прикрывается другая операция с долей, в результате которой даритель получил материальную выгоду, дарственная может быть оспорена и признана недействительной.

Собственник доли в жилом помещении вправе указать ее в завещании. Это разрешается сделать в пользу любого человека. Извещать других собственников о своем решении не обязательно.

По волеизъявлению завещателя после его смерти доля в имуществе перейдет к наследнику или наследникам. Причем при жизни собственник может неоднократно менять свое решение или вовсе аннулировать завещание.

  1. Заложить физическому лицу.

Хозяин доли в квартире может ее заложить другому лицу в качестве обеспечения взятой у него денежной суммы. Такая операция не требует согласования с другими совладельцами в отличие от залога жилья в банк.

Между физическими лицами — собственником доли в квартире и заимодавцем — составляется договор, который заверяется нотариально. Затем сделка оформляется в Росреестре и в счет погашения долга доля переходит к заимодавцу.

Собственник вправе свою долю в квартире передать другому лицу, получая при этом материальное содержание. В первую очередь такой вариант используют пожилые люди, которые по договору ренты могут передать свое имущество, но по условию сделки оставаться пожизненно проживать в квартире и получать ежемесячно некоторую сумму денег.

Согласовать сделку с соседями не требуется, но договор ренты необходимо заверить нотариусом.

  1. Оформление регистрации по месту жительства.

Владелец частью квартиры может прописаться в ней сам и зарегистрировать там своих малолетних детей. Это позволит получить место в дошкольном учреждении, прикрепиться школе по месту нахождения квартиры, а также получать медицинскую помощь, устроиться на работу и т.д.

Для регистрации иных граждан по этому адресу необходимо получить согласие всех совладельцев.

Процедура практически невозможная в обычных квартирах. Для реализации необходимо чтобы своя часть жилья была оборудована отдельным входом и санузлом. Тогда помещение станет обособленным и не будет определяться, как долевое владение.

Невозможно избежать оповещения сособственников, если собираетесь свою долю продать или сдать в аренду. Такая сделка нарушит юридический порядок и может быть оспорена в суде.

Что можно сделать со своей долей в квартире, если досталась по наследству малая её часть?

Наследная масса делится между родственниками по закону, если иное не предусмотрено завещанием. Таким образом, можно унаследовать лишь малую долю в стандартной квартире. И зачастую у собственников подобных долей возникает вопрос, что с ними можно сделать.

Реально пользоваться незначительной частью квартиры без согласия других собственников сложно.

Если речь идет об однокомнатной квартире, то в ней практически невозможно проживать, прописать других людей или сдать внаём.

Без согласования с совладельцами можно лишь прописаться самому на своем небольшом количестве квадратных метров. Продать или обменять часть помещения можно только при договоренности с сособственниками.

Обычно, если разбирательство по пользованию долями доходит до суда, то суд встает на сторону владельцев крупных долей. Здесь работает принцип наименьшего ущемления как раз их интересов.

Но учитывается также, какие отношения связывают сособственников.

Если люди чужие или конфликтуют, то вряд ли суд вынесет решение о размещении в квартире владельца маленькой доли, который фактически будет мешать другим спокойно жить.

Самым очевидным распоряжением незначительной частью жилья будет продажа или сдача в наем другим совладельцам. Но заставить их сделать это нельзя, а платить коммунальные платежи и налоги соразмерно доли необходимо (ст. 249 ГК РФ).

По общим правилам незначительной долей считается слишком маленькая для выделения ее в натуре. Например, у одного собственника однокомнатной квартиры документально ¾ доли, у второго – ¼. По факту доля второго в жилье 7,5 кв.м, ее в натуре выделить невозможно.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/chto-mozhno-sdelat-s-dolej-v-kvartire-bez-soglasija-drugih-sobstvennikov/

Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Оспаривание долей в квартире

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах – споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.

В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Верховный суд разъяснил порядок оплаты кредитов во время пандемии

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Верховный суд разрешил арест имущества в период пандемии

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам.

Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил.

Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

Росреестр предлагает упростить получение прав собственности

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.

Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Источник: https://rg.ru/2020/05/11/vs-obiasnil-kak-prinudit-sobstvennika-doli-v-kvartire-prodat-ee.html

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Оспаривание долей в квартире

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.

2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/prinuditelnyiy-vyikup-doli-v-kvartire/

Подарил и передумал: как не опоздать? Оспаривание и отмена договора дарения доли в квартире

Оспаривание долей в квартире

Подарили роскошный подарок — недвижимость, и…поняли, что поторопились. Можно ли дать подарку «обратный ход»? С точки зрения закона процедура предстоит более чем сложная.

Особенно если подарено было человеком в здравом рассудке. Шанс на успех призрачный, но все же есть. Итак, как отменить договор дарения доли в квартире?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

О сделке дарения доли квартиры между супругами читайте в нашей статье. Образец договора дарения доли квартиры мужу или жене вы можете скачать тут.

Возможно ли?

Можно ли отменить договор дарения доли квартиры? Или как вернуть часть имущества при дарении?

Теоретически можно. Практически — только при наличии очевидного нарушения закона (ст. 578).

Дарение — это добровольный акт передачи той или иной вещи (в данном случае — доли квартиры) в другие руки, равно как и всех сопутствующих прав.

Обязательное условие для этого — хозяин должен быть психически вменяем и отдавать отчет своим действиям. И если на момент подписания договора он именно таким и являлся, а новый собственник не совершал ничего противозаконного, шансы на успех приближаются к нулю.

Гражданский кодекс РФ Статья 578. Отмена дарения

  1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
  2. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

  3. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
  4. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
  5. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
  6. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Кто имеет право:

  • даритель;
  • наследники дарившего (если после его смерти им показалось, что родственник покинул мир не просто так и новый собственник приложил к этому руку);
  • прокуратура;
  • иное заинтересованное лицо.

Договор дарения части квартиры: как оспорить его?

Способы

Сделку можно отменить по воле дарителя (или второй стороны) мирным путем — пока не оформлены права нового собственника, доля в квартире принадлежит первому хозяину.

И если владелец не явится в Регистрационную палату с получателем и пакетом документов, то ничего и не изменится.

Потому одна из сторон может попросту отказаться от ранее заявленных обязательств и остановить процедуру. На начальной стадии передачи доли закон не запрещает передумать.

Однако, если уже новый хозяин оформил право собственности, то вернуть все назад возможно только через суд. Также путем разбирательства оспаривается сделка наследниками прежнего собственника.

О расторжении дарственной по соглашению сторон или через суд читайте нашу статью.

Как это будет происходить?

Сперва нужно убедиться, что отмена действительно возможна. То есть, для нее есть весомые основания. Заявление в духе «я передумал» принято во внимание не будет.

Также не учитываются необоснованные обиды прежнего владельца квадратных метров — например, ему не понравилось, что получатель продал свою часть. Запрещать новому собственнику совершать юридические действия с жилплощадью инициатор иска не вправе.

Далее следует обязательно найти адвоката и посоветоваться с защитником по сути проблемы. Без него, полагаясь только на свои силы, за дело лучше не браться.

Если у судьи возникнет хотя бы малейшее сомнение в правоте заявителя, ему откажут. Забегая вперед, стоит сказать, что судьи вообще с крайней настороженностью относятся к такого рода делам и неохотно удовлетворяют иски.

Даритель может выступить с этой инициативой, если:

  • получатель имущества совершил в отношении его или его близких умышленное преступление;
  • получатель недостойным образом обращается с подарком;
  • новый собственник умер прежде дарителя;
  • оказалось, что сделка так ударила по карману, что материальное положение передавшего катастрофически ухудшилось.

О том, при каких условиях сделка дарения квартиры признается недействительной, читайте в нашей статье.

Доказательства

Как расторгнуть договор? Это может произойти, если заинтересованное лицо докажет, что:

  • собственник был невменяем, передавая часть имущества;
  • сделка заключалась под давлением, угрозами или в результате заблуждения;
  • нарушен закон о банкротстве;
  • получатель вообще не имел право принимать часть имущества в силу своего служебного статуса;
  • сделка была мнимой (например, под нее маскировали куплю-продажу);
  • не было учтено мнение сособственника;
  • не было получено согласия попечительского совета, хотя в сделке задействованы интересы несовершеннолетних;
  • договор содержит противоречащие закону пункты, например — предусматривающие некую отдачу от получателя.

Как отменить сделку? Инициатор подает иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества. Количество экземпляров — исходя из числа участников разбирательства. Иск обязательно содержит:

  • наименование судебного органа;
  • кто судится, паспортная информация;
  • какая жилплощадь получена в подарок, когда, кем и от кого;
  • требование отменить;
  • почему вы этого хотите?
  • ссылки на действующие нормы;
  • список прилагаемых документов;
  • дата, подпись.

Понятно, что одного заявления мало — нужно чем-то подкрепить свои слова.

Устные заверения суд не услышит. В качестве доказательства могут пойти:

  • заключение почерковедческой экспертизы;
  • показания свидетелей, в том числе экспертов, также нотариуса;
  • показания членов семьи дарителя и тех, кто может свидетельствовать о его состоянии на момент заключения договора — например, социальный работник или сиделка.
  • материалы детективного расследования;
  • медицинское заключение, другие справки;
  • переписка, фото- и видеоматериалы.

Исковая давность зависит по тому, что за причина лежит в основе. Если это оспариваемая сделка — один год. Если речь идет о ничтожной сделке — три года.

Сколько будет рассматриваться дело — зависит от обстоятельств. Если неправомочность подарка будет все-таки установлена, получателя обяжут вернуть подарок в натуре. Если на тот момент он был уже продан, сделка отменяется.

Оспаривание подарка — гораздо более трудное дело, чем может показаться поначалу. Здесь, как нигде, важно не переоценить свои силы. Потому нужно обязательно обратиться к адвокату, помощь которого увеличит ваши шансы на успех.

Как отозвать дарственную на долю в квартире и о том, в каких случаях можно отменить договор дарения, вы можете узнать из видео:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/darenie-kvartiry/dolja-dar/kak-osporit.html

Есть нюансы: Как не лишиться права собственности на квартиру

Оспаривание долей в квартире

Купили квартиру, живете и радуетесь. Но через некоторое время прежние владельцы аннулируют через суд ваше свидетельство о собственности, и вы фактически остаетесь на улице — без денег и жилья.

Плохая новость: защититься от мошенников «наверняка» невозможно — действуют они (обычно) строго в рамках закона. Хорошая новость: есть сделки, которые невозможно оспорить через суд.

Получается, ваша задача лишь внимательно изучать документы и насторожиться в случае «тревожных сигналов». Каких? — Об этом наша статья.

Владение недвижимостью, согласно законам РФ, должно быть зарегистрировано в Росреестре. Этот государственный орган ведет учет, фиксирует и регистрирует все сделки с недвижимым имуществом. К сожалению, бывают случаи, когда Росреестр произвел регистрацию перехода права собственности, а суд — этот переход отменил (вернул недвижимость прежнему владельцу).

На каких основаниях? Зависит от того, по какому именно договору оформлено ваше право собственности на квартиру или дом. Вариантов масса.

1. Договор купли-продажи (ДКП) Самый распространенный вариант возникновения права собственности: продавец получил деньги, а покупатель товар (объект недвижимости).

Но через какое-то время могут появиться лица, чьи интересы не были учтены при продаже объекта недвижимости:

  • несовершеннолетние дети продавца;
  • лица, которые не участвовали в приватизации, но сохранили за собой право проживания;
  • лица из мест лишения свободы, которые находились в момент сделки в тех самых местах.

И суд в таких случаях принимает сторону «пострадавших» — обязует добросовестного покупателя отступить и вернуть объект собственности тем, чьи права при продаже были нарушены. Чаще всего такие ситуации возникают вокруг квартир, а в мотивах продавца явно прослеживается умысел. Но доказать его в суде невозможно. Moya Living

Что делать?

  • Примите тот факт, что сделка по договору купли-продажи, к сожалению, не гарантирует спокойствия и может быть оспорена.
  • Проводите сделку ДКП только с проверенным риэлтором, который составит грамотный договор.
  • Получите заверенное нотариусом заявление продавца о том, что отсутствуют «третьи лица и обременения» — это очень важно.
  • Самостоятельно сделайте запрос в Росреестр о переходе прав собственности на выбранную вами недвижимость (это помимо стандартной выписки ЕГРП, которую предоставит вам продавец квартиры). Сейчас эти данные открыты, и узнать (или подтвердить) информацию может любой гражданин. Разница между документами в том, что в вашем запросе будет максимально свежая информация. А не по состоянию «неделя назад», за которую продавец успел заложить квартиру банку.

2. Договор дарения (ДД)Это второй по популярности метод возникновения имущественных прав. Согласно законам РФ, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом, в том числе производить безвозмездные сделки, а именно дарить. ДД обязателен к регистрации в Росреестре, кроме того с 2017 года договор дарения должен быть подписан нотариусом. Оспорить ДД практически невозможно, поскольку он совершается добровольно и не имеет в договоре финансовых обязательств между сторонами.Несовершеннолетние дети дарителя и любые лица, чьи права не были учтены при совершении дарения, не могут оспорить ДД. Отменить ДД можно только в двух случаях :

  • доказать его притворность и признать ничтожным;
  • зафиксировать угрозу жизни дарителя от одаряемого.

Как это происходит?Договор дарения можно признать ничтожным и, следовательно, не заключенным, если в договоре прописаны финансовые условия или если договор дарения является притворной сделкой. Например, даритель дарит квартиру лицу, которое в этот же день переводит дарителю крупную сумму — если такой факт зафиксирован, то можно через суд признать такой ДД притворным и недействительным.Поводом для отмены ДД может являться тот факт, что одаряемый посягнул на жизнь дарителя. То есть

для защиты права собственности, возникшего на основании ДД, достаточно не конфликтовать с дарителем и не пытаться лишить его жизни.

Артем Мелузов3. Наследство по завещанию Наследство по завещанию может быть оспорено только в экстренных случаях, поскольку завещание является волеизъявлением умершего. Однако важно помнить: на обязательную долю в наследстве имеют право лица, находившиеся на иждивении умершего — несовершеннолетние дети, родственники с инвалидностью, старики (родители умершего).

Даже при наличии завещания в пользу других людей, лица, находившиеся на иждивении, могут потребовать обязательную долю в наследстве, но она будет составлять не более половины доли при наследовании по закону.

Пример: Человек завещал квартиру своей гражданской жене, общих детей у них нет, но у умершего остался пожилой отец с инвалидностью.

При наследовании по закону он обладал бы половиной квартиры (другая половина досталась бы матери умершего). Но так как присутствует завещание, то отцу выделяется не половина квартиры, а одна четвёертая (половина от наследства, на которое лицо с инвалидностью могло претендовать).

Таким образом гражданская жена получает 3/4 доли, а отец умершего 1/4, в то время как мать умершего не может претендовать на обязательную долю в наследстве.
4. Наследство по законуНаследство по закону может быть оспорено через суд и после истечения срока давности (он составляет три года), если объявится лицо, интересы которого не были учтены при наследовании и если данное лицо докажет, что узнало об открытии наследства позже остальных участников. Например, дети от предыдущих супругов умершего имеют полное право оспорить наследство.

Что делать: Чтобы избежать подобных разбирательств, я рекомендую письменно сообщить всем возможным наследникам о печальном событии и об открытии наследства. Таким образом можно избежать конфликтных ситуаций и угроз в стиле «а вот я тогда не подал на наследство, а сейчас подам и все отсужу» — все были уведомлены, срок давности истек. Разбирательства не будет.

5. Договор мены

ДМ или обмен сейчас редко встречаются на рынке сделок по причине не только своей специфичности, но и сложности сделки: найти лиц, которые готовы совершить обмен недвижимостью, достаточно сложно.Но ДМ хорош тем, что при возникновении конфликтных ситуаций все вернется к status quo и стороны не понесут поражения в правах собственности. Именно это условие и должно быть прописано в договоре.6. Договор долевого участия По такому договору покупают квартиры в новостройках. Договор ДДУ можно назвать самым безопасным, но и здесь есть спорные моменты. Например, ДДУ должен быть заключен на основании 214ФЗ и в нем должны быть прописаны все условия и гарантии, описанные в законе. Нередки случаи, когда застройщики реализуют квартиры по договору Жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Между ДДУ и ЖСК есть огромная разница: так, ДДУ обязан быть зарегистрирован, что не позволяет производить повторные продажи одного и того же объекта, в то время как в договоре ЖСК присутствует такой риск. Квартиры по договору ЖСК иногда продают дешевле, а покупатели (для которых цена критична) не придают значения, что это ЖСК, а не ДДУ. И многое теряют. Дело в том, что в ДДУ, например, прописаны штрафные санкции для застройщика, если объект сдан не вовремя (вы получаете финансовую компенсацию, и весьма солидную). В ЖСК таких санкций для застройщика нет, а потому велик риск долгостроя. В случае же банкротства компании участники ЖСК могут надеяться на возвращение лишь половины вложенных средств, а то и на меньшую часть.

Вывод: При покупке новостройки заключайте только ДДУ согласно 214ФЗ.

7. Договор рентыРента — это тип возмездных договорных отношений, довольно новый для нашей страны. Чаще всего ренту заключают с одинокими пожилыми людьми: за пожизненную материальную помощь владельцу квартиры после его смерти недвижимость переходит в собственность помощника.

Что важно понимать: Договор ренты может быть оспорен как рентополучателем (пожилым человеком), так и его родственниками. Основанием является систематическое нарушение и невыполнение обязательств выгодоприобретателем (помощником).

ДР может быть заключен как с родственниками, так и со сторонними лицами, поэтому самое главное — правильно заключить договор ренты и собирать доказательства добросовестного исполнения своих обязательств.

Необходимо учитывать и еще одну особенность договора ренты: бывают случаи, когда рентоприобретатель переживает своего помощника, в таком случае обязательства по содержанию пожилого долгожителя ложатся на плечи наследников помощника.

8. ПриватизацияПриватизация чаще всего происходит при участии всех зарегистрированных лиц, таким образом объект недвижимости становится общей долевой собственностью. Однако случается, что лица, имеющие право на приватизацию, не участвуют в этом процессе, но при этом сохраняют за собой право пожизненного пользования, и снять их с регистрационного учета невозможно.

Оспорить приватизацию может лицо, чьи интересы были нарушены. Чтобы избежать этого, нужно очень тщательно проверять документы о приватизации.

Если выясняется, что ордер на квартиру выдавали, допустим, семье с двумя детьми, а в приватизации участвовали только двое, вы вправе требовать наличия письменного отказа от участия в приватизации других членов этой семьи.

Если такие документы продавец не смог предъявить, появляется большой риск.

9. Сделки по доверенностиК сожалению, такие сделки часто носят сомнительный характер и больше похожи на махинации. Оспорить сделку по доверенности можно, если:

  • доверенность поддельная;
  • доверитель не осознавал суть документа (например, он находится на учете в диспансере и умолчал об этом при подписании доверенности у нотариуса).

По второму пункту стоит пояснить: если вам предлагается сделка по доверенности, то требуйте справку о том, что доверитель на момент подписания доверенности не находился на учете ни в каких диспансерах (алко-, нарко-, психо- ) и не проходил лечения седативными препаратами. В противном случае можно законно лишится недвижимости, поскольку суды в подобных процессах всегда встают на сторону «пострадавшего» продавца, чем нередко пользуются мошенники — под видом агентов реализуют недвижимость постояльцев различных диспансеров. Мое личное мнение: избегайте сделок с недвижимостью по доверенности.Вместо выводовСамым главным методом защиты своей собственности является ваше добросовестное отношение к сделкам. Не экономьте на юристе и услугах нотариуса! Конечно, скачать договор купчей или ренты можно и в интернете, но эти документы имеют массу тонкостей и нюансов — доверьте эту работу специалисту и заверьте договора у нотариуса. При этом не самоустраняйтесь: обязательно проверяйте объект, заказывайте выписки, сопоставляйте полученную информацию.

ОТ РЕДАКЦИИ….

Предложить сюжет, достойный новой статьи или покритиковать работу редакции (а не конкретный материал) можно через форму обратной связи.
Если хотите писать для Houzz — узнать о требованиях к авторам, познакомиться и попросить пробное задание можно на RuEditors@houzz.com

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/esty-nyuansy-kak-ne-lishitysya-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-stsetivw-vs~83147136

Как отсудить долю в квартире у собственника согласно закону?

Оспаривание долей в квартире

Чаще всего близким людям приходиться обращаться в суд тогда, когда дело
касается раздела недвижимого имущества. Чтобы данная процедура прошла как можно мягче, к ней необходимо подойти со всей ответственностью и юридической грамотностью.

Конечно, самым оптимальным вариантом раздела имущества является мирная договорённость между собственниками. Однако достичь соглашения удаётся не всегда, поэтому в судебной практике случаи имущественных споров между близкими родственниками встречаются не так уж и редко.

Когда может возникнуть необходимость обращения в суд?

Наиболее частыми причинами судебных разбирательств в отношении распределения долей среди собственников жилого помещения являются:

  1. После расторжения брака один из супругов выказывает претензию на выделение доли из общей долевой собственности, владельцем которой он является вместе с бывшим мужем/женой.
  2. Дети от предыдущих браков одного из родителей или совместные потомки желают получить часть жилого дома или квартиры в свою собственность;
  3. Прочие близкие родственники (бабушки/дедушки, братья/сёстры) отстаивают свои права на жилое помещение.

Подобные конфликты редко разрешаются мирным путём, поэтому рано или поздно одна из сторон обращается в суд.

Однако, грамотное совершение этой процедуры требует определенных знаний её непосредственного механизма.

Судебное решение в подобных разбирательствах выносится на основании веских аргументов, поэтому сторонам стоит позаботиться о серьёзной аргументации своих притязаний на долю одного из собственников.

Если же достаточных причин на передачу права собственности на жилое помещение не представлено, то суд, как правило, принимает решение о равноправном распределении жилой площади.

Например, если равноправными собственниками квартиры являются бывшие супруги, то при обращении в суд женщины, воспитывающей одного или нескольких детей несовершеннолетнего возраста, она может рассчитывать на выделение ей большей части квартиры, нежели её бывшему мужу.

Документы, необходимые для подачи в суд

В первую очередь собственнику необходимо написать исковое заявление. Данную задачу лучше поручить опытному юристу, поскольку наличие в документе ошибок — это повод для отказа в принятии заявления судебным секретарём.

Также потребуются следующие документы и их ксерокопии:

  • Свидетельства о государственной регистрации брака или о его расторжении;
  • Паспорта собственников (страницы с личной информацией и адресом регистрации);
  • Техпаспорт жилого помещения, подлежащего разделу;
  • Документ, подтверждающий право собственности заявителя на квартиру;
  • Архитектурный план помещения, содержащий информацию о распределении прав собственности.

Кроме вышеуказанных документов, заявителю потребуется предъявить сотруднику канцелярии суда квитанцию об оплате государственной пошлины за исковое заявление.

Её сумма определяется ценой иска, то есть рыночной стоимостью доли жилого помещения, на которую претендует заявитель. Определение цены иска необязательно возлагать на компетентного сотрудника оценочного бюро, достаточно указать среднюю стоимость на рынке недвижимости.

Также решение об обращении к специалисту может принять судья, на основании соответствующего ходатайства одной из сторон.

Алгоритм действий

Конечно, оптимальным вариантом для обеих сторон является решение вопроса путём мирного урегулирования, но к сожалению, процент подобных соглашений в судебной практике весьма невелик.

  1. Первое, что следует сделать заявителю перед обращением в суд — это оценить стоимость доли жилого помещения, на которую он претендует. Сделать это можно самостоятельно, опираясь на средние рыночные цены на жильё, или, воспользовавшись услугами квалифицированного эксперта.
  2. Следующий этап — подготовка необходимых документов, снятие ксерокопий и оплата государственной пошлины. На данном этапе следует решить, достаточно ли оснований для неравноценного распределения долей среди собственников квартиры. Если основания для этого веские, то нужно также подготовить документы, подтверждающие это (например, свидетельства о рождении детей).
  3. Затем истцу нужно обратиться в бюро независимой экспертизы, которое должно определить, возможно ли выделение доли жилого помещения в принципе.
  4. Когда все документы подготовлены, экспертизы пройдены, и цена иска определена, можно приступать к написанию заявления. Опять-таки, доверить это лучше профессионалам.
  5. Готовое исковое заявление, пакет документов и квитанция предоставляются сотрудникам канцелярии районного отделения суда. К слову, существует возможность рассрочки госпошлины или уменьшения её размера: данное решение принимает суд на основании ходатайства заявителя.
  6. Принятие судом документов сопровождается письмом, направленном по адресу истца.

В случае положительного решения суда заявителю будет выделена доля из собственности ответчика или назначена денежная компенсация, если выделение доли жилого помещения не представляется возможным по решению независимой экспертизы.

Кто несёт издержи за судебное разбирательство?

Госпошлину за исковое заявление оплачивает истец. Её размер определяется в процентном отношении к средней стоимости доли квартиры, на которую претендует заявитель и составляет от 400 до 60 000 рублей.

Техническая экспертиза производится за счёт средств ответчика, однако, если он не желает оплачивать данную процедуру, это может сделать истец.

Издержки включают в себя затраты истца на услуги адвоката, различные юридические консультации и т.д. Сумма этих затрат сугубо индивидуальна и зависит от расценок конкретного адвокатского бюро, количества судебных заседаний, числа и сложности технических экспертиз.

Чьи шансы больше выиграть дело?

Обращаясь в суд, необходимо учитывать, что претензии родителей на доли в жилой собственности детей не имеют никаких шансов на положительное решение суда.

Впрочем, также и дети не могут претендовать на доли, принадлежащие их родителям.

Претендовать на долю в квартире на основании одной лишь прописки в ней — также дело безнадёжное.

Как правило, наиболее выигрышное положение в подобных судебных разбирательствах у бывших жён, воспитывающих несовершеннолетних детей

Пример 2

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/kak-otsudit-dolyu-v-kvartire-u-sobstvennika.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.