Право выкупа это

Содержание

Правовые особенности аренды с правом выкупа

Право выкупа это

/ Квартира

Аренда с правом выкупа – довольно распространенный сегодня правой механизм, используемый при продаже недвижимости, земли, автомобилей и иного ценного имущества.

Оформление подобных договоров может стать выгодным и для приобретателя недвижимости, и для ее продавца.

Покупатель, который не может сделать единовременную выплату для выкупа квартиры, земли или иных недвижимых объектов, приобретает право использовать имущество для личных, коммерческих либо иных целей еще до момента выплаты полной покупной стоимости арендуемого имущества. Продавец, в свою очередь, получает стабильные арендные платежи до совершения сделки купли-продажи.

Конечно, аренда с правом выкупа имеет и определенные риски. К примеру, продавец может упустить определенную выгоду, связанную с ростом рыночных цен на отданную в аренду недвижимость.

Как показывает правоприменительная практика, многие граждане не разграничивают аренду с правом выкупа и лизинг, считая эти соглашения идентичными. Однако это не так, и каждый из указанных видов договоров имеет свою правовую специфику.

Главное различие названных соглашений состоит в том, что объектом аренды могут выступать любые имущественные ценности, а в лизинг передается лишь имущество, специально приобретенное для лизинговых операций и, соответственно, заранее согласованное со второй стороной сделки – лизингополучателем.

Исходя из правового механизма лизинговых соглашений, лизингодатель фактически выступает в правоотношении посредником между приобретателем имущества и его продавцом. Арендное соглашение, в отличие от лизинга, предполагает прямое взаимодействие сторон без каких-либо посреднических услуг.

К арендным соглашениям, предусматривающим право последующего выкупа, нельзя также отнести и договора рассрочки. Нормативные правила при рассрочке платежей запрещают продавцу имущества, когда приобретатель уже оплатил больше половины указанной стоимости, потребовать возврата имущества и расторжения сделки.

В случае рассматриваемого в статье арендного соглашения, допускающего право арендатора выкупить имущество, указанное нормативное правило не действует. Если, к примеру, покупатель недвижимости по завершении срока аренды не передал выкупную стоимость продавцу, последний на законных основаниях может требовать возврата своего имущества.

Оформление правоотношения

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

  • по завершении арендного срока;
  • досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон.

И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие.

По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства.

Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей.

Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия.

Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.

В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

  • адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
  • наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
  • инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
  • функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
  • площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.

Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Особенности аренды земли с правом выкупа

К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли.

Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года.

В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

  • Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
  • Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию. Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.
  • Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
  • Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ. Приобретатель участка (бывший арендатор) до проведения регистрационной процедуры не считается плательщиком земельного налога, поэтому он должен, согласно ст. 1102 ГК РФ (пункт 1) возместить продавцу земли (то есть бывшему арендодателю) затраты на оплату этого налога. Только тогда будет считаться, что покупатель выполнил обязательства по договору.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/arenda-s-pravom-vykupa.html

Аренда с правом выкупа недвижимости: что это такое, порядок оформления в 2021 году

Право выкупа это

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты.

Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

  • Арендное соглашение;
  • Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

  1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
  2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
  3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
  4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
  5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
  6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
  7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
  8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
  9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
  10. Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Скачать образец договора аренды с правом выкупа

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

  • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
  • Глобально ухудшает помещение;
  • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
  • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли.

Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti

Как работает аренда с правом выкупа? Особенности, условия, сходства с лизингом

Право выкупа это

Рынок создаёт самые причудливые схемы взаимоотношений между контрагентами. Аренда с последующим правом выкупа… Что это? Тот же лизинг или нечто принципиально иное? Проводятся ли такие сделки в реальности или они возможны только в теории? Не противоречит ли подобный договор законодательству и как его оформить? Почитали нормативную базу и её разъяснения, чтобы дойти до самой сути.

Очевидно, что аренда с правом последующего выкупа интересна в отношении дорогих объектов. Зачем это владельцу? Ведь он может найти покупателя и получить нужную сумму в разумные сроки, а не за несколько месяцев или лет. Такая сделка широко используется застройщиками, которые хотят увеличить продажи. По сути, аренда камуфлирует рассрочку, но само оформление – проще, а риски – ниже.

Второй вариант – продажа машин автохаусами. Времена нынче трудные, многих покупателей не хотят кредитовать банки (официальный доход не подтверждён). Аренда снимает этот вопрос, ведь для заключения договора не нужно подтверждать уровень благосостояния.

Третья категория – отчуждение неликвидных объектов. Если продавец отчаялся, он соглашается на любые варианты, в том числе и на такую экзотическую альтернативу. Опыт показывает, что подобные сделки заключаются и регистрируются. Но их процент в удельном весе нельзя назвать крупным.

Аренда с выкупом: немного теории

Правовые основы сделки заложены ст.624 ГК РФ, где указано, что имущество может перейти в собственность арендатора по истечению срока договора или до наступления «даты Х», если внесена вся сумма, предусмотренная соглашением. Законодатель ограничил возможность использования в такой сделке отдельных объектов (например, земель сельхоз назначения, принадлежащих государству).

По договору может передаваться различное имущество:

  1. Транспортные средства (автомобили, мотоциклы, спецтехника и т.д.);
  2. Недвижимость (квартиры, офисы, загородные дома);
  3. Оборудование для производственной деятельности;
  4. Иные объекты.

В сделке могут участвовать физические и юридические лица, выступая от имени арендатора или арендодателя. Допускается и изменение сторон в сделке (к примеру, в связи с реорганизацией компанией или смертью гражданина). Чем больше условий оговорили участники, тем выше шансы защитить права.

Интересно! Самая дорогая в мире аренда – в Гонконге. Средняя стоимость квартиры «типовых западных» потребительских качеств (санузел, кухня, две спальни) в 2019 г. составила около 3700$ в месяц. Для сравнения, медианная зарплата в этом же году в той же стране составила около 2800$.

Как составить договор и что в нём отразить?

Документу необходимо придать письменную форму, в ряде случаев – произвести государственную регистрацию (в отношении ТС и недвижимости).

Существенные условия соглашения:

  1. Предмет договора (имущество, которое передаётся в аренду);
  2. Размер платы и периодичность её внесения.

В статье 624 ГК РФ оговорено, что право последующего выкупа может устанавливаться и дополнительным соглашением. Но лично я рекомендую прописать это в основном договоре, не рискуя деньгами. Ведь, в случае чего, доказывать свою правоту придётся в судебном порядке (например, если фактический продавец сделает вид, что о передаче объекта речь не велась).

Обратите внимание! Вместе с договором должно быть разработано приложение – график платежей. Без него, разумеется, сделка не будет признана недействительной, но её исполнение существенно усложнится.

Крайне важно точно указать характеристики объекта соглашения. Для недвижимости – инвентарный номер и место расположения, для автомобиля – марка и модель, VIN-номер. Если это не выполнено, сделка может быть оспорена в судебном порядке и даже подменено имущество. Произвести регистрацию с неполными данными об объекте невозможно.

Подводные камни

Главный нюанс договора аренды с правом последующего выкупа для владельца объекта – это возможное обесценивание отечественного рубля. Если случится резкий коллапс, арендодатель понесёт крупные убытки. Вспомните: в 2013 г. за 100 рублей можно было купить больше 3$, а в октябре 2020 г. – лишь 1,5$. Вот почему ежемесячный платёж должен быть привязан к твёрдой валюте или к корзине.

Второй важный аспект – риск гибели (порчи) имущества. Под угрозой – автомобили, оборудование, загородные дома, реже – квартиры. В договоре можно предусмотреть обязанность страхования объекта либо переложить риск его случайной гибели (повреждения) на арендатора. Или наоборот – всё зависит от того, в чьих интересах проводится сделка.

Третий момент, на который стоит обратить внимание при аренде транспортных средств с правом последующего выкупа – кто несёт ответственность как владелец источника повышенной опасности. По общему правилу за вред, причинённый ТС, отвечает его титульный собственник.

Но поскольку арендатор будет пользоваться машиной (техникой) несколько месяцев или лет, именно он рискует попасть в аварию. В договоре следует указать, что ответственность за вред, причинённый источником повышенной опасности, несёт лицо, фактически владеющее объектом.

Мошенничество с договором

Противоправные действия возможны с обеих сторон в виде незаконной продажи объекта сделки. Как обезопасить себя от этого? Во-первых, в договоре должна быть оговорка, что передаваемое имущество не содержит обременений, не продано и не заложено. Во-вторых, договор следует зарегистрировать, чтобы в базе данных была отметка о проведённой сделке.

Условие касается автомобилей, недвижимости, спецтехники. Саму сделку может удостоверить и нотариус, однако у него нет доступа к базам данных имущества. Если объект будет незаконно реализован до полной выплаты долга, речь идёт об уголовно-наказуемом деянии – мошенничестве. А с учётом стоимости собственности – в крупном или особо крупном размере.

Аренда с правом выкупа: отличия от лизинга

Какой вариант выгоднее и безопаснее? На первый взгляд, сделки очень похожи, но по факту между ними имеется ряд серьёзных отличий. Ключевое из них, по моему мнению – последствия неисполнения обязанностей арендатором (лизингополучателем). Именно риск лишиться всех вложенных средств пугает тех, кто вступает в правоотношения.

Последствия неисполнения договора лизинга и их рассмотрение в судебном порядке оговорены Постановлением Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга». Особое внимание привлёк п.3.2, где отмечено, что часть вложенных средств может быть возвращена. Ничего подобного по договору аренды не предусмотрено (и постановления Пленума нет).

Лизингополучатель вправе возвратить часть денег, за вычетом:

  1. Доказанной суммы финансирования;
  2. Убытков лизингодателя (затраты на возврат, демонтаж, ремонт, хранение, транспортировку имущества, штраф за досрочный возврат кредита);
  3. Санкций по договору.

Важно! Лизингодатель не обязан в добровольном порядке передавать бывшему лизингополучателю какие-либо средства. Для их возврата потребуется обращение в суд с исковым заявлением. Обязанность расчёта в данном случае лежит на лице, защищающем свои интересы.

Сходства и отличия

ХарактеристикаАрендаЛизинг
Количество сторон, участвующих в сделке2: арендатор, арендодатель3: продавец, лизингодатель, лизингополучатель
Право последующего выкупаМожет быть определено дополнительным соглашениемОбязательно указывается при заключении договора
Последствия расторженияСтороны возвращаются в исходное состояниеЛизингополучатель вправе рассчитывать либо на возврат части вложенных денег, либо получить дополнительные убытки
Риск гибели имуществаНа арендодателеНа лизингополучателе
СтрахованиеПо усмотрению сторон
Досрочное завершение сделки (вне графика, утверждённого участниками)В зависимости от условий договора, но принципиально не запрещено

Кроме того, в лизинге могут участвовать только специальные субъекты – компании, осуществляющие инвестиционную деятельность профессионально. Быть стороной в договоре аренды могут как юридические, так и физические лица. Специализироваться на таком занятии им необязательно.

Резюме

Итак, договор аренды с правом выкупа – это не лизинг, а несколько иная сделка. Каждой стороне нужно быть внимательной и при заключении договора позаботиться о защите своих интересов. Арендатор рискует потерять все платежи при несоблюдении графика. Арендодатель – утратить и объект, и деньги (если предмет договора будет уничтожен или повреждён).

Обе стороны могут стать жертвой мошенничества, если имущество будет незаконно отчуждено. В ситуации, когда речь идёт о больших деньгах, для оформления сделки стоит привлечь специалистов. И дважды подумать, подходит ли она в конкретной ситуации.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/arenda-s-posleduyushhim-pravom-vykupa-chto-eto-zachem-nuzhno-i-gde-primenyaetsya

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Право выкупа это

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры.

Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность.

А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости.

Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.

Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения.

Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может.

Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной.

Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_arenda_kvartir_s_posleduyuschim_vykupom/3835

Из арендатора в собственники: как выкупить съемную квартиру

Право выкупа это

Что нужно для оформления сделки и в чем преимущества перед ипотекой

Сегодня наиболее распространёнными схемами приобретения жилья считаются долевое участие встроительствеи покупка квартиры навторичном рынке. Однако существуют и другие способы. Например, покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Журналист N1.RU разобрался в особенностях сделок такого типа.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, в законе или договоре аренды возможно указать, что арендованное имущество перейдёт в собственность арендатора либо после истечения срока аренды, либо если собственнику будет выплачена вся выкупная цена, указанная в договоре. Рассмотрим основные нюансы такого способа покупки жилья.

«Как правило, жильё на подобных условиях продают не рядовые собственники, а профессиональные игроки рынка недвижимости. Так, например, существуют инвестиционные компании, специализирующиеся конкретно на этом виде деятельности.

Безусловно, это не только квартиры, но и иная недвижимость.

Кроме того, некоторые застройщики начинают сейчас предлагать подобный механизм покупки квартиры, однако должного распространения это пока не получило», — рассказывает специалист юридической компании «ЮЭСКОМ» Станислав Зайцев.

Как оформить сделку

По большому счёту, схема проведения сделки не сильно отличается от стандартной процедуры приобретения квартиры. Чтобы выкупить арендованное имущество, достаточно заключить договор, в котором будет прописана сумма выкупной цены, размер ежемесячного платежа, срок аренды, наличие или отсутствие первоначального взноса. Эти условия обговариваются собственником квартиры и её покупателем.

При оформлении договора стоит уделить внимание следующим моментам:

1) не рекомендуется использовать двоякие формулировки в договоре, так как это может стать причиной последующего отказа собственника в выкупе квартиры;

2) договор аренды имущества стоит заключать в формате, предусмотренном для договора купли-продажи имущества;

3) важно установить цену квартиры и прописать её в договоре аренды с правом выкупа.

«Помните, это не простой договор аренды, он смешанный и состоит из двух договоров: аренды и купли-продажи. Соответственно, нужно согласовать ещё и цену квартиры и указать лиц, имеющих право на пользование недвижимостью. После заключения договора его необходимо зарегистрировать в Росреестре», — объясняет Станислав Зайцев.

Обговаривая ежемесячный платёж, арендатор должен оценить свои возможности и рассчитать, какую сумму получится выплачивать в качестве взноса. Ведь именно от него будут зависеть основные условия сделки: итоговая стоимость жилья, длительность рассрочки, сумма выплаты, первоначальный взнос — его размер или вообще отсутствие.

При этом выплата делится на две части: в счёт аренды и в счёт выкупа квартиры. Соотношение этих платежей фиксируется в документах и остаётся неизменным на протяжении всего срока рассрочки. Право собственности переходит только после оплаты всей суммы.

Плюсы аренды с последующим выкупом

Нестандартный способ приобретения жилья удобен для арендатора-покупателя, так как позволяет проживать в квартире до её фактического приобретения. К тому же в зачастую не требуется первоначальный взнос, а также подтверждение доходов будущего владельца квадратных метров.

«Аренда с правом выкупа — это по сути договор рассрочки, только с меньшими платежами и на более длительный период. В отличие от договора купли-продажи с условием выплаты всей суммы, в рассрочку продавец будет ждать выплаты на протяжении нескольких лет», — резюмирует риелтор-юрист агентства недвижимости «Мечта в квадрате» Маргарита Васюнина.

Фактически этим финансовым инструментом может воспользоваться любой желающий. Для непосредственного заключения договора требуется только паспорт и страховое пенсионное свидетельство.

Аренда с выкупом привлекательна тем, что, в отличие от ипотеки, можно выйти из сделки на любой стадии. Арендатору не начисляются штрафные санкции, повышенные проценты и пени. К тому же при разрыве сделки его кредитная история не пострадает.

По словам Станислава Зайцева, данный инструмент выгоден покупателю, так как финансовое бремя не ложится на него разово в большом размере, а равномерно распределяется в течение определённого периода времени, кроме того, нет первоначального взноса. Но и тот, кто продаёт, также не остаётся в накладе. Подобные сделки позволяют продать жильё дороже, так как арендные платежи не идут на 100 % в счёт выкупной цены: соотношение составляет в среднем 60 к 40.

Минусы выкупа съёмного жилья

Несмотря на то, что аренда с выкупом не требует первоначального взноса, покупка квартиры таким способом получится накладнее обычного ипотечного кредита. Потому что выкупная стоимость квартиры рассчитывается исходя из рыночной цены с прибавкой 30 % при покупке в рассрочку на 15 лет.

К тому же, по условиям договора, клиент становится собственником жилья только после полного погашения платежа. Весь период рассрочки — 10–15 лет — будущий собственник имеете только права арендатора. А это значит, что невозможно по своему усмотрению сделать перепланировку, зарегистрировать родственников, воспользоваться налоговым вычетом.

Жильё на правах аренды с условием выкупа подойдёт тем, кто уже снимает квартиру и по каким-то причинам не может получить ипотеку в банке. Такой способ приобретения недвижимости в первую очередь привлечёт людей с невысоким доходом, у которых нет возможности откладывать на первоначальный взнос.

Полина Квасенко
N1.RU

Источник: https://zen.yandex.ru/media/n1_realty/iz-arendatora-v-sobstvenniki-kak-vykupit-semnuiu-kvartiru-5bbad9ad77860f00aa3d666f

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.