Рассрочка с правом выкупа

Содержание

Аренда жилья с последующим выкупом – как это работает

Рассрочка с правом выкупа

21.04.2020

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку – это аренда с последующим выкупом.

Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале.

Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет – решать только вам.

Аренда с правом последующего выкупа – что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом – в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа.

Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему.

Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья. Т. е.

человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе – собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением.

Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору. Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый.

Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность. Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки.

За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация – индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок – сложно. Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом – это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть – это договор аренды, а вторая – договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок.

Лучше привлечь к составлению договора юриста – так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры. Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности.

Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду – от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно.

Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

  • Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения – стоимость квадратного метра может возрасти в цене.
  • Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом – выгоднее продать и получить всю сумму сразу.
  • Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
  • Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

Покупатель тоже рискует.

  • Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом – это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами.

Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку.

В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор – лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Источник: https://vmeste.ru/stati/soveti/arenda-zhilya-s-posleduyushchim-vykupom-kak-eto-rabotaet/

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Рассрочка с правом выкупа

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры.

Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность.

А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости.

Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.

Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения.

Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может.

Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной.

Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_arenda_kvartir_s_posleduyuschim_vykupom/3835

«Аренда с выкупом»: плюсы и минусы покупки жилья в рассрочку без первоначального взноса

Рассрочка с правом выкупа

В начале этого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало работу по новой схеме, позволяющей приобретать жилую недвижимость в рассрочку сроком до 15 лет, без выплаты какой-либо первоначальной суммы. Более того, для заключения сделки не требуется подтверждения доходов клиента.

Суть системы достаточно проста – клиент арендует квартиру и одновременно ежемесячно вносит определенную сумму в качестве выкупного платежа, то есть постепенно выплачивает стоимость жилья и в дальнейшем получает его в собственность. Схема привлекательна доступностью и простотой оформления договора.

Однако многие специалисты отмечают, что и недостатков у «Аренды с выкупом» немало. Просто – еще не значит выгодно.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
 

Арендная ставка на 10 лет вперед

Специалист агентства недвижимости «Диамант» Владимир Яковлев поясняет: «Если коротко, то схема «Аренда с выкупом» состоит в следующем: человек, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в “Межрегиональную жилищную корпорацию”, которая сначала выкупает указанную квартиру в собственность закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, а затем продает в рассрочку гражданину, заключившему договор. Оплата осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом месячные выплаты делятся на две части: одна идет в счет аренды, а вторая – в счет выкупа квартиры в собственность. Размер суммы ежемесячного платежа зависит от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (хотя он и не обязателен). Право собственности к гражданину переходит только после полной оплаты по договору».
 

Соотношение арендного и выкупного платежа не меняется в течение всего срока выплаты средств.

То есть если вы сегодня заключаете договор с рассрочкой на 15 лет и в нем будет записано, что каждый месяц вносимая вами сумма будет делиться в соотношении 54% – плата за аренду и 46% – плата в счет выплаты стоимости квартиры, то так оно и останется, пока договор будет действовать.

Важно также, что и арендные платежи сразу же фиксируются в документах и не изменяются. В условиях инфляции и достаточно стабильного роста арендных ставок четкая сумма за съем квартиры на десятилетие и больше вперед также считается преимуществом новой схемы.
 

Стоимость аренды по программе, как правило, получается выше среднерыночных арендных ставок.

Однако, как отмечает генеральный директор Центрального Департамента Недвижимости Анатолий Пысин: «Нужно учитывать, что, в отличие от обычного съема квартиры, когда каждый месяц 100% платежа уходит собственнику жилья, то есть, как говорят в народе, «чужому дяде», в случае «Аренды с выкупом» часть месячной оплаты вы регулярно вкладываете в покупку собственной квартиры. Не нужно копить на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита, одновременно тратя деньги на оплату аренды чужого жилья».
 

Квартира в итоге будет стоить дороже, чем в кредит по ипотеке

«Пока нет уверенности в том, что проект действительно тщательно продуман и просчитан», – считает Владимир Яковлев.
 

«Как обычно, у любой схемы есть обратная сторона медали. В данном случае арендатору такая форма выкупа обойдется дороже, чем ипотека. Сравним, например, покупку квартиры на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита Сбербанка и ее аренду с выкупом: цена квартиры 10 млн руб., первоначальный взнос 2 млн руб. (20%), срок 10 лет.

Ипотечный калькулятор Сбербанка для заемщика «на общих условиях» показывает сумму ежемесячного платежа (по кредиту в 8 млн руб.) в размере 124,213 руб. 15 коп, а калькулятор МРЖК – 146,403 руб. 00 коп. (в т.ч. 61,736 руб. в счет аренды и 84,667 – в счет выкупа). Разница в нашем примере – 22 тыс. руб. в месяц (или 18%).

При этом, если говорить о Москве, то современная «однушка» или не очень современная «двушка», которые можно купить за 10 млн руб., сдаются в аренду (без выкупа) скорее за 40-50 тыс. рублей в месяц, а не за 62 тыс. рублей, как получается по программе «Аренда с выкупом».

Понятно, что для компании, работающей по этой схеме, важно подстраховаться. Ведь МРЖК несет риск временного «простоя» квартиры, если первый арендатор расторг договор и съехал, а следующий еще не найден. На какое-то время образуется некая зона отрицательного денежного потока.

Риск таких потерь от простоя (конечно же, с учетом особенностей сдачи – с выкупом) дополнительно повышает цену аренды», – разъясняет Вадим Лященко.
 

Получается, что хотя «Аренда с выкупом» и не требует первоначального взноса, но в итоге за квартиру участники программы заплатят дороже тех, кто воспользуется обычным ипотечным кредитом.

По программе АИЖК выкупная стоимость квартиры рассчитывается исходя из первоначальной цены с прибавкой 30% (при рассрочке на 15 лет).

Однако сумма, которую вы реально выплатите за эти годы, будет значительно больше.
 

«При долгосрочном использовании выгоднее остаются банковские кредиты. Это не трудно посчитать. К примеру, если приобрести квартиру за 4 млн руб., без первоначального взноса и при максимальной рассрочке, то ее выкупная цена будет равна 5,2 млн руб. (4 млн руб., увеличенные на 30%).

Каждый месяц жилье по программе «Аренда с выкупом» будет обходиться в 62,5 тыс. руб. (28,9 тыс. руб. выкуп и 33,6 тыс. руб. – арендный платеж). Итого по истечении 15 лет покупатель выплатит за квартиру 11,25 млн рублей.

Это значительно больше, чем окончательная стоимость такой же квартиры по ипотеке, скажем, Сбербанка. Однако не будем забывать, что для того, чтобы получить в Сбербанке кредит на покупку жилья стоимостью 4 млн руб. необходимо обладать начальной суммой минимум в 600 тыс. руб.

, в то время как для участия в «Аренде с выкупом» никакого накопленного капитала не требуется» , – говорит Анатолий Пысин.
 

Кредит, который дают всем
 

«Плюсами новой программы АИЖК я бы назвала отсутствие первоначального взноса, а также легкость участия в этом проекте. Предполагается, что не нужны никакие подтверждения доходов со стороны клиента. Других преимуществ на данный момент я не вижу», – говорит независимый московский риэлтор Наталья Мишина.
 

По сути, предлагаемым финансовым инструментом может воспользоваться любой желающий. При наличии всего двух документов – паспорта и страхового пенсионного свидетельства – вы можете заключить договор аренды с выкупом, и хоть завтра новоселье.

Правда, выбор квартиры будет ограничен некоторыми условиями: стоимость жилья не должна превышать 6 млн руб. Кроме того, программа пока работает только в трех регионах: Московская область, Екатеринбург и Новосибирск.

Зато никто не будет интересоваться вашей кредитной историей, собирать ворох справок и вообще вдаваться в подробности вашего финансового прошлого. Для многих это существенный плюс.
 

«Аренда с выкупом» в определенных случаях может быть привлекательнее банковских кредитов, причем не только для тех, у кого нет возможности заплатить первоначальный взнос. Ведь существуют различные категории лиц, которым банки, по той или иной причине, отказывают в кредитовании (или предъявляют особо суровые требования).

Финансовый инструмент «Аренда с выкупом» может стать вариантом решения проблемы.

В особенности для тех, кто уже снимает квартиру, но пока не имеет достаточной уверенности не только в своей будущей платежеспособности, но и в своем будущем в целом, например, работающие молодые люди, недавние выпускники вузов, те, кто только переехал в новый город», – считает управляющий агентства недвижимости «Риэлторское бюро № 1» Вадим Лященко.
 

Есть и другая сторона вопроса. «Существует мнение, что такая программа – способ вовлечь в оборот так называемые серые и черные доходы. Как это будет происходить в действительности, покажет только время», – добавляет Наталья Мишина.
 

«Выйти из игры» проще, чем в случае с ипотекой

По словам Вадима Лященко: «Главное преимущество «Аренды с выкупом» в том, что, в отличие от ипотеки, можно относительно беспрепятственно и без потерь выйти из проекта на любой его стадии.

При этом арендатор отправляется на поиски новых вариантов без непогашенных обязательств и штрафных санкций, получив назад все деньги, уплаченные в счет выкупа (так, по крайней мере, сейчас декларируется).

Никто не начисляет ему повышенных процентов, пеней и неустоек за просрочку платежей по банковскому кредиту, не перекладывает на него издержек судебного и исполнительного производства в связи с процедурами обращения взыскания на залог, у него вообще не болит голова по поводу реализации залоговой квартиры. А возможно, что и его кредитная история не пострадает».
 

При этом выйти из программы можно не только по причине нехватки денег или нежелания приобретать данную квартиру, но и если, к примеру, на вас «свалился» нежданный капитал, и вы хотели бы поскорее выплатить долги. «Платежи по программе можно погашать досрочно (полностью или частично), без дополнительных штрафов и комиссий», – говорит Анатолий Пысин.
 

Права собственности придется ждать много лет
 

По мнению многих специалистов, в случае «Аренды с выкупом» вопрос о праве на собственность остается главным камнем преткновения.

Ведь по условиям договора клиент становится полноправным хозяином квартиры только после того, как полностью внесет все необходимые платежи.

Это значит, что на весь период рассрочки, в течение 10 или 15 лет, вы будете жить в квартире только на правах арендатора.
 

«Фонд МРЖК остается полноправным собственником жилья и только он может распоряжаться им.

Клиент выступает лишь в качестве квартиросъемщика, поэтому не сможет по своему усмотрению произвести, например, перепланировку, серьезный ремонт, зарегистрировать родственников, решать многие вопросы, связанные с жилищно-коммунальными услугами, и т.

д. Кроме того, у тех, кто примет участие в программе, не будет возможности воспользоваться некоторыми налоговыми вычетами», – отмечает Анатолий Пысин.
 

«Отсутствие права собственности в течение очень долгого времени у тех, кто решит приобрести квартиру посредством аренды с выкупом, остается одним из основных ограничений», – считает Наталья Мишина.
 

Станет ли «Аренда с выкупом» популярной схемой?
 

Большинство специалистов согласны с тем, что если этому финансовому продукту и суждено «выжить» на современном рынке российской недвижимости, пользоваться им будут только люди, находящиеся в специфических условиях.

«Прибегать к такой схеме будут, скорее всего, молодые люди, возможно, студенты, у которых каждый рубль на счету и которые еще не научились собирать деньги (да по сути, их и не из чего пока откладывать), а также те, у кого существуют какие-либо проблемы с получением банковских кредитов или подтверждением легальности доходов.

Вероятно, эта форма покупки жилья найдет своего потребителя. Но, на мой взгляд, в отличие от других схем, она не станет массовой. Те, у кого есть первоначальный взнос и возможность подтверждения дохода, воспользуются обычными кредитными программами по льготным процентам.

С финансовой точки зрения, в долгосрочной перспективе они получаются выгоднее. Другие будут продолжать снимать жилье и откладывать на приобретение квартиры или хотя бы первый взнос по ипотеке, не желая переплачивать какие бы то ни было проценты.

Третьи – банально побоятся показывать доходы на таком уровне, ведь это участие в программе государственного учреждения. Так что, я думаю, останется довольно небольшой процент потребителей, которые попробуют эту схему в работе, несмотря ни на что», – говорит Наталья Мишина.
 

«Этот финансовый инструмент будет интересен тем, кто уже снимает квартиру, не может получить ипотечный кредит, и готов увеличить ежемесячный платеж, но не просто за аренду, а для того, чтобы постепенно выплачивать стоимость снимаемой квартиры и затем получить ее в собственность», – полагает Анатолий Пысин.
 

Владимир Яковлев отмечает, что «Аренда с выкупом» привлечет, прежде всего, людей с невысоким доходом, которым сложно скопить на первоначальный взнос, особенно если они также вынуждены снимать квартиру. Схема может быть перспективна, если все будет продуманно и четко организовано.

Кроме того, важным моментом остаются источники финансирования. На данный момент предполагается привлекать институциональных инвесторов в фонд «Доступное жилье в рассрочку», а также негосударственные пенсионные фонды. Но как работа сложится в дальнейшем, пока сложно предугадать».

 

«На мой взгляд, такая форма приобретения квартир имеет право на жизнь и является вполне удобным для потребителя решением жилищного вопроса. В процессе обкатки таких проектов всегда проявляются определенные минусы, поэтому, скорее всего, программе еще предстоит претерпеть определенные корректировки», – говорит специалист НПК «Оптимус» Роман Писарев.
 

«Несомненно, этот инструмент хорош уже тем, что расширяет возможности нуждающихся в жилье и дает им дополнительный выбор.

Хотя по сути это совсем не ипотека (отсутствует залог), а длинная рассрочка платежа со всеми своими плюсами и минусами, рассмотренными выше, перспективность данного продукта для Москвы/Московской области, Санкт-Петербурга и крупнейших городов России не вызывает у меня сомнений. Потребитель, для которого преимущества этой схемы окажутся существеннее недостатков, там наверняка найдется», – считает Вадим Лященко.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-arenda-s-vykupom-pljusy-i-minusy-pokupki-zhilja-v-rassrochku-bez-pervonachalnogo-vznosa-217895/

Договор аренды недвижимости с правом выкупа

Рассрочка с правом выкупа

Договор аренды недвижимости с правом выкупа в правоприменительной практике рассматривается как смешанный, т. к. совмещает в тексте условия по обязательствам, характерным для договоров купли-продажи и аренды.

Особенностью такой сделки является согласование порядка и условий выкупа, которые могут быть закреплены как в тексте самого документа, так и в дополнительном соглашении.

В статье далее мы расскажем, как заключается рассматриваемое соглашение, а также представим образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом.

Изображение для статьи приобретено в фотобанке Shutterstock

Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения

Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):

  • по условиям в части аренды — гл. 34;
  • по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.

Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений.

Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов.

При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.

Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.

На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):

  • по истечении определенного времени;
  • после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.

Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды. Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.

Форма договора аренды с выкупом недвижимости

В отношении описываемого в статье вида сделок действует специальная норма (ч. 3 ст.

 609 ГК), закрепляющая, что в случае заключения договора аренды недвижимости с последующим выкупом оформление осуществляется в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества. Требования же, предъявляемые к форме такого, закреплены в ст. 550, 551 ГК РФ и предполагают:

  • Письменное оформление сделки.
  • Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.

При этом ГК прямо закрепляет виды сделок, подлежащих государственной регистрации, и договор аренды недвижимости, заключенный на срок до 12 месяцев, в их число не входит. Регистрация обязательна лишь для соглашений, заключенных на более длительный срок, в связи с чем стороны часто оформляют контракты на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же или иной срок.

По окончании срока аренды и выплаты выкупной цены арендованная недвижимость подлежит передаче арендатору. Факт перехода права собственности подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 223 ГК РФ) — только после этого у арендатора возникает право собственности. После выплаты выкупной цены платить арендные платежи не нужно, т. к. договор аренды в связи с этим прекращает свое действие.

Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности

В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:

  • арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
  • арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.

Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.

Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:

  • предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
  • осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
  • нести расходы по уплате налогов и сборов.

Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.

Арендатор (покупатель) обязан:

  • уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;
  • производить текущий ремонт помещения;
  • нести расходы на содержание имущества.

Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.

В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.

Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом

Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.

Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:

  • предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
  • выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;
  • условия и порядок выплаты выкупной цены.

Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно. В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды. Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.

Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.

Договор аренды недвижимости с правом выкупа

Скачать образец

Основания и порядок досрочного прекращения договора

Принцип свободы договора предполагает право не только на свободное заключение соглашений, но и на их расторжение в любой момент с учетом интересов каждой из сторон. Расторжение сделки по аренде недвижимости, в том числе предусматривающей право выкупа, осуществляется:

  • По соглашению сторон. В этом случае арендатор и арендодатель подписывают письменный документ, в котором указано, что договор аренды расторгается.
  • По инициативе арендатора, в случаях, предусмотренных законом и договором.
  • По инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных законом и договором.

Как составить соглашение о расторжении договора, читайте в другой нашей статье. Об одностороннем же отказе сторон от исполнения сделки расскажем подробнее здесь.

Односторонний отказ от сделки

Законодателем предусмотрено право любой из сторон на расторжение сделки в одностороннем порядке до момента надлежащего встречного исполнения, произведенного другой стороной.

В части договора аренды, закрепляющего за арендатором право выкупа арендуемой недвижимости, встречным исполнением для арендодателя является передача в собственность арендатору объекта, для арендатора — выплата выкупной цены.

Таким образом, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора до момента выплаты выкупной цены, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество и т. д. (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень причин не является исчерпывающим и по решению сторон может быть расширен.

Арендатор же может потребовать расторжения сделки в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество, чинит препятствия в пользовании им, не осуществляет капитальный ремонт. Кроме того, расторжение возможно и в случаях, когда недвижимость не отвечает условиям сделки (например, площадь ее существенно меньше, чем предусмотрено договором).

***

Итак, рассматриваемое соглашение является смешанным, поэтому к нему применяются условия, актуальные как для договоров купли-продажи, так и для договоров аренды.

Особое внимание следует уделить порядку выплаты выкупной цены и перехода права собственности на арендованную недвижимость.

Образец договора аренды недвижимости с правом выкупа, представленный по ссылке выше, позволит составить представление о том, как выглядит юридически правильно составленный документ такого рода.

***

Еще больше интересной и полезной информации здесь: https://nsovetnik.ru/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/dogovor-arendy-nedvijimosti-s-pravom-vykupa-5ba8ab6b9e3da200a98eabe0

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.